作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

11月16日，中國(guó)金茂發(fā)布公告稱，出售青島中歐國(guó)際城項(xiàng)目公司（青島方嘉置業(yè)有限公司）的90%股權(quán)予青特集團(tuán)，作價(jià)24.28億元，雙方就項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)展開(kāi)合作。

具體而言，金茂全資附屬公司天津東輝與青島青悅匯簽訂產(chǎn)權(quán)交易合同，項(xiàng)目公司將由青島青悅匯及金茂分別持有90%及10%的股權(quán)，項(xiàng)目公司將不再是金茂的附屬公司，且其賬目將不再由金茂并表。

資料顯示，青島青悅匯為青特置業(yè)的全資附屬公司，青特置業(yè)由青特集團(tuán)有限公司持有約99.6%的股權(quán)。青特集團(tuán)的前身是“城陽(yáng)人民公社修配制造廠”，其主要為專用車及零部件生產(chǎn)和出口基地，跨界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

金茂在8月30日便在北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，天津東輝擬轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的90%股權(quán)。出售事項(xiàng)的代價(jià)24.28億元是透過(guò)北交所舉辦的公開(kāi)掛牌程序確定，項(xiàng)目公司截至2021年6月30日的凈資產(chǎn)評(píng)估值23.31億元。

就觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，金茂從2015年便開(kāi)始籌備打造中歐國(guó)際城，是其繼青島金茂灣后在當(dāng)?shù)氐挠忠粋€(gè)超級(jí)大盤(pán)。項(xiàng)目位于青島膠州灣北岸高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，項(xiàng)目總占地約2500畝，規(guī)劃總建面400萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、購(gòu)物中心、酒店、產(chǎn)業(yè)辦公及文旅等多種業(yè)態(tài)。 

其中，中歐國(guó)際城規(guī)劃的購(gòu)物中心青島金茂覽秀城預(yù)計(jì)將于2022年底亮相，青島金茂覽秀城建筑面積約19萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)開(kāi)始外立面安裝階段。

這并非是金茂近期在中歐國(guó)際城出售的唯一相關(guān)項(xiàng)目。今年4月份，金茂就接連掛牌了青島茂堅(jiān)置業(yè)有限公司（青島高新區(qū)河?xùn)|路以南、寶源路以東、規(guī)劃東25號(hào)線以北、規(guī)劃三路以西地塊）以及青島方旭置業(yè)（青島高新區(qū)規(guī)劃三路以東、規(guī)劃東25號(hào)線以南、華東路以西、泰鴻路以北地塊）。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次中國(guó)金茂出售的項(xiàng)目公司資產(chǎn)為青島中歐國(guó)際城內(nèi)的3宗地塊，分別為地塊B4、地塊B6及地塊D11，項(xiàng)目公司在2019年10月通過(guò)公開(kāi)拍賣獲得上述幾宗地塊，合計(jì)斥資17.28億元。

據(jù)悉，B4地塊耗資2.86億元，占地面積為29,329.5平方米，規(guī)劃建筑面積為73,323平方米；B6地塊耗資6.02億元，占地面積為77,206.9平方米，規(guī)劃建筑面積為154,413平方米；D11地塊斥資8.4億元，占地面積為73,705.3平方米，規(guī)劃建筑面積為221,115平方米。

目前，B4地塊已動(dòng)工開(kāi)發(fā)，被命名為中歐國(guó)際城覽秀Ⅱ期，該項(xiàng)目將由金茂負(fù)責(zé)繼續(xù)開(kāi)發(fā)操盤(pán)，并獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及享有收益。B6地塊及D11地塊尚處于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，金茂與青特置業(yè)會(huì)針對(duì)B6/D11地塊的開(kāi)發(fā)展開(kāi)合作，將按照項(xiàng)目公司90%：10%的股權(quán)比例分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)及享有收益。

根據(jù)此前披露的規(guī)劃來(lái)看，金茂與青特置業(yè)的合作項(xiàng)目被命名為中歐國(guó)際城|濱江悅，B6地塊計(jì)劃建設(shè)23棟10-18層的小高層住宅，D11地塊計(jì)劃打造21棟17-33層的高層住宅。

根據(jù)卓易數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，青島高新區(qū)新建住宅的去化周期只有6個(gè)月，中歐國(guó)際城屬高新區(qū)的第一大盤(pán)，到目前網(wǎng)簽套數(shù)超過(guò)1萬(wàn)3千多套。

除了常規(guī)的出售協(xié)議外，金茂此次引入青特置業(yè)更是為了引援資金。

根據(jù)合作協(xié)議，青特置業(yè)同意完成出售的15天后，向金茂的指定實(shí)體提供一項(xiàng)無(wú)息借款，為期一年，金額為1.53億元，該金額由獲取B6地塊及D11地塊而已向項(xiàng)目公司投入資金（主要包括地塊B6及地塊D11的土地出讓金、契稅及印花稅）的10%厘定。

同時(shí)，倘若B6地塊及D11地塊（中歐國(guó)際城|濱江悅）后續(xù)因開(kāi)發(fā)需求須由項(xiàng)目公司的股東按其所持項(xiàng)目公司的股權(quán)比例提供資金，則公司須提供的資金應(yīng)由青特置業(yè)代為提供。

青特置業(yè)并非傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)公司，其從穩(wěn)定的專用車和汽配行業(yè)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流和收入，所以并沒(méi)有房企們的資金煩惱。

換言之，金茂在保下了B4地塊的獨(dú)立自主開(kāi)發(fā)和獲益權(quán)外，通過(guò)該次出售回籠了24.28億元資金，還為公司獲取了一筆1.53億元的無(wú)息貸款，以及中歐國(guó)際城|濱江悅的10%收益且無(wú)需為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投入后續(xù)資金。

此外，金茂已經(jīng)給自己留好了一條后路。

根據(jù)合作協(xié)議，在標(biāo)的地塊上所建設(shè)的商品房的簽約銷售面積合計(jì)達(dá)到該等項(xiàng)目可銷售面積的85%或以上時(shí)；或合作協(xié)議簽訂之日后的第二個(gè)周年日，若地塊B4上所建設(shè)的商品房的簽約銷售面積已達(dá)到該項(xiàng)目可銷售面積的85%或以上（即使地塊B6及地塊D11上所建設(shè)的商品房的簽約銷售面積合計(jì)仍未達(dá)到其可銷售面積的85%或以上），則金茂可出售其所持項(xiàng)目公司的股權(quán)。

金茂表示，出售事項(xiàng)將有助集團(tuán)充分利用市場(chǎng)資源，優(yōu)化項(xiàng)目投資回報(bào)，加快實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)，分散項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)出售事項(xiàng)的（除稅前）收益約為人民幣4.59億元，擬將該等所得款項(xiàng)用未來(lái)可能的合適投資或作一般營(yíng)運(yùn)資金。

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原標(biāo)題： 尋援青特集團(tuán) 金茂24.3億元?jiǎng)冸x青島中歐國(guó)際城一項(xiàng)目