克而瑞地產(chǎn)研究 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
信貸寬松并不意味著大水漫灌的強刺激政策，對于房地產(chǎn)金融政策要保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性也是中央一直在著力強調的。
2022年開年以來，信貸政策利好不斷，繼1月17日央行開展7000億元1年期MLF操作和1000億元7天期逆回購操作之后，1月18日央行副行長劉國強在國新辦舉行的2021年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上再度表示，當前重點的目標是穩(wěn)，政策的要求是發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，保持總量穩(wěn)定，避免信貸塌方。這樣的論調是否預示著房地產(chǎn)信貸政策的全面回暖，對于地方樓市而言又有哪些利好信號呢？
01貨幣政策“充足+靠前”發(fā)力，保持信貸總量增長 惠及面由居民端向企業(yè)端過渡
回顧國新辦會議要點，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關的內(nèi)容大體分為如下幾點：
1、2022年將保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長。綜合運用多種貨幣政策工具，保持流動性合理充裕，引導金融機構有力擴大信貸投放，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟增速基本匹配。
2、貨幣政策要充足發(fā)力，把貨幣政策工具箱開得再大一些，避免信貸塌方；要靠前發(fā)力，前瞻操作，走在市場曲線的前面。2021年我國宏觀杠桿率為272.5%，連續(xù)5個季度下降，為未來貨幣政策創(chuàng)造了空間，杠桿越低空間越大。
3、經(jīng)過2021年兩次降準后，金融機構存款準備金率進一步調整的空間變小，但仍然還有一定的空間，可以根據(jù)經(jīng)濟金融運行情況以及宏觀調控的需要使用。
4、近期房地產(chǎn)銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，市場預期穩(wěn)步改善。2021年末，全國房地產(chǎn)貸款余額同比增長7.9%，增速比9月末提高了0.3個百分點，四季度房地產(chǎn)貸款較三季度多增1578億元。將保持房地產(chǎn)金融政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
5、1月17日降息體現(xiàn)了貨幣政策主動作為、靠前發(fā)力，有利于提振市場信心，通過LPR傳導降低企業(yè)貸款利率，促進債券利率下行，推動企業(yè)綜合融資成本穩(wěn)中有降，有助于激發(fā)市場主體融資需求。
我們認為，2022年保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長的目的主要在于維穩(wěn)經(jīng)濟，當前我國經(jīng)濟的主要下行壓力來自房地產(chǎn)，因而保持房地產(chǎn)信貸投放穩(wěn)定就變得尤為重要，貨幣政策要“充足發(fā)力”、“靠前發(fā)力”也預示著“政策底”已至，房地產(chǎn)信貸端正全面“由緊轉松”：一方面從中央降息降準到地方低首付、低利率等“托市”政策或將逐步跟進；另一方面大概率由此前的居民端（提高個人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等）逐步惠及企業(yè)端（降低企業(yè)融資成本、放松預售資金監(jiān)管等），避免因局部企業(yè)“爆雷”造成系統(tǒng)性危機，進而全面重鑄房地產(chǎn)行業(yè)信心。
02 多城房貸利率破新低，放款提速 內(nèi)陸三四線調整公積金貸款“托市”
事實上，從城市執(zhí)行層面來看，信貸“松動”已有征兆，據(jù)CRIC調研的10多個熱點城市信貸情況顯示，多數(shù)城市房貸利率均有了不同程度的下調，較2021年末下調幅度在10-50BP不等，蘇州首套房貸利率更是“一降再降”，跌破5%，外資銀行對于客戶資質較好的公務員群體可低至4.55%。
因年初各大銀行進入“回血期”，額度相對充足，因而整體放款周期也由此前3-6個月壓縮至1-3個月以內(nèi)，蘇州、常州、徐州、鹽城等材料齊備最快1周之內(nèi)便可放款，而對于北京、上海等少數(shù)城市而言，房貸利率并未有明顯下降，但是放款周期已明顯加速到1-2個月之內(nèi)。結合中央對貨幣政策“充足發(fā)力”的政策導向，房貸利率仍有進一步下調空間，放款周期加速也在意料之中。
除了熱點城市下調貸款利率，加速放款周期之外，我們監(jiān)測到2022年開年以來部分內(nèi)陸弱二三線城市也開始逐步放寬公積金貸款政策“托市”：濟南取消異地公積金貸款戶籍限制，馬鞍山、南平等提升了公積金貸款額度，北海二套申請公積金貸款降低首付比例至四成，四川自貢更是取消兩次住房公積金貸款須間隔12個月及以上的限制，實行認貸不認房等。
03 信貸放松或將帶動一二線率先回暖 “弱者積弱”三四線難以“起死回生”
綜上，我們認為，中央此次表態(tài)“2022年將保持貨幣信貸總量穩(wěn)定增長，貨幣政策要充足發(fā)力、靠前發(fā)力”不必過分解讀，此舉的確為地產(chǎn)行業(yè)提供了一顆“定心丸”，有助于提振市場信心，但要注意的是，信貸寬松并不意味著大水漫灌的強刺激政策，對于房地產(chǎn)金融政策要保持連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性也是中央一直在著力強調的，尤其是對于房企而言，不能只寄望于政府“救市”，更多還是應該借此契機，調整財務結構，實現(xiàn)自身發(fā)展的良性循環(huán)。
而就此次中央全面降息降準、地方信貸松動的后續(xù)影響，還是有待市場檢驗，不過可以預見的是“強者恒強、弱者積弱”的分化格局不會發(fā)生根本性扭轉：一方面對于核心一、二線城市而言，人口基數(shù)和購買力都是相對堅挺的，信貸寬松更像是“錦上添花”，為合理自住需求的釋放提供了空間，整體成交經(jīng)歷階段性調整后還是有望企穩(wěn)回升；另一方面對于需求及購買力明顯透支的弱二、三線城市，信貸寬松實則是“治標不治本”，房價依舊面臨一定的下行壓力，庫存高企、去化艱難等問題還是需要“以時間換空間”方能得到解決。
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