克而瑞地產(chǎn)研究 
最及時(shí)的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機(jī)剖析
作者：CRIC證券CRIC研究
來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)
導(dǎo) 讀
1月克而瑞領(lǐng)先股指上升6.9%，估值維持低位，成分股表現(xiàn)較好。
包含：①克而瑞領(lǐng)先股指（全稱：克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù) CESCPD），是克而瑞委托中華證券交易服務(wù)有限公司(中華交易服務(wù))，由中證指數(shù)有限公司(中證指數(shù))進(jìn)行編制。②克而瑞領(lǐng)先債指（全稱：克而瑞中國地產(chǎn)債券領(lǐng)先指數(shù) CRICCNPD Index），是克而瑞委托倫敦證券交易所集團(tuán)（LSEG）的全資子公司：富時(shí)羅素經(jīng)過嚴(yán)格篩選，挑選出具有代表性的中資房地產(chǎn)美元債進(jìn)行編制。
克而瑞領(lǐng)先股指是從“TOP100房企排行榜”內(nèi)選取香港上市市值排名首40位的內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展商為樣本，采用自由流通調(diào)整市值加權(quán)法計(jì)算。2019年1月1日至9月底，克而瑞領(lǐng)先股指漲幅9.1%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)漲幅3.9%，恒生指數(shù)較基期跌幅達(dá)9.3%，指數(shù)的領(lǐng)先屬性明顯。
在克而瑞大數(shù)據(jù)分析公司的基礎(chǔ)上，克而瑞領(lǐng)先股指從上市時(shí)間、價(jià)格、成交、市值四大方面甄選成分股，成分股采用非終身制，克而瑞會(huì)定期并及時(shí)考察企業(yè)代表性，并進(jìn)行樣本調(diào)整。
作為“克而瑞大數(shù)據(jù)”15年積累的新延伸成果，克而瑞領(lǐng)先指數(shù)能反映不同時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的總體結(jié)構(gòu)與特征，未來指數(shù)樣本也會(huì)與時(shí)俱進(jìn)、更為豐富，樣本結(jié)構(gòu)也將更加多元。這樣的變化將有助于更好地反映行業(yè)變遷，引導(dǎo)市場良性運(yùn)行。
1月樓市成交同環(huán)比下降約4成，百強(qiáng)房企業(yè)績表現(xiàn)不及去年同期。
1月克而瑞領(lǐng)先股指震蕩后下行，估值水平仍維持低位。
01 1月樓市成交同環(huán)比下降約4成百強(qiáng)房企業(yè)績表現(xiàn)不及去年同期
1月，29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1429萬平方米，環(huán)比下降37%，同比下降46%，主要受到去年基數(shù)較高影響。
分能級(jí)來看，一線城市韌性較強(qiáng)，總成交為285萬平方米，同環(huán)比齊跌，降幅分別達(dá)到了38%和21%。其中上海購房需求旺盛，因供應(yīng)放量帶動(dòng)成交回升，2022年開年單月成交130萬平方米，環(huán)比上漲43%，達(dá)到了自去年2月以來的成交新高。
二三線城市總成交1143萬平方米，環(huán)比下降了41%，同比下降47%。從絕對(duì)量層面，梯度分明，僅成都一城1月成交量均超150萬平方米，佛山、武漢屬第二梯隊(duì)，月成交在80-90萬平方米。
1月，房地產(chǎn)市場整體延續(xù)了去年下半年以來的降溫趨勢(shì)。百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5256億元，單月業(yè)績規(guī)模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。
02 指數(shù)震蕩后下行估值水平仍維持低位
2020年1月1日至今，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)跌幅46.0%，同期恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)跌幅44.5%。恒生指數(shù)跌幅17.2%，房地產(chǎn)（申萬）板塊跌幅22.7%。
2022年1月，恒生指數(shù)上升1.7%，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)上升6.9%，恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)上升6.7%，房地產(chǎn)（申萬）板塊下降1.3%。
1月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成交額占香港地產(chǎn)股大樣本的成交額比值總體較上月進(jìn)一步上升，走勢(shì)向下。1月該指數(shù)成交額占比周均值92.5%，高于歷史均值83.7%，高于上月周均值87.4%，于月末同樣出現(xiàn)占比明顯下降的情況，使總體走勢(shì)向下。
2022年1月相對(duì)恒指成分股的PE周均值為-64.3%，略高于上月相對(duì)PE周均值-64.8%，低于2021年全年相對(duì)PE周均值-61.0%。而克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股整體PE 2022年1月周均值為4.50，高于上月周均值4.25，低于2021年全年周均值5.75。
市凈率方面，克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股PB相對(duì)恒指成分股1月上升，總體繼續(xù)下行并維持低位。1月相對(duì)恒指PB周均值為-0.1%，高于上月的周均值-3.2%，低于2021年全年相對(duì)恒指PB周均值22.5%。克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股1月整體PB周均值為0.83，高于上月周均值0.81，低于2021年全年P(guān)B周均值0.97。
1月克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)成分股相對(duì)香港地產(chǎn)股大樣本整體PB較上月下降。1月該相對(duì)PB周均值為0.7%，低于上月相對(duì)PB周均值5.3%，低于2021年全年相對(duì)PB周均值6.2%。
1月，成分股表現(xiàn)較好。龍湖集團(tuán)、中國海外發(fā)展、祥生控股集團(tuán)漲幅居前；而時(shí)代中國控股、融創(chuàng)中國、龍光集團(tuán)則跌幅居前。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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