每個(gè)做房地產(chǎn)投資的人不僅要有專業(yè)的素養(yǎng)，而且強(qiáng)大的心理素質(zhì)也是非常重要

工作中，我們經(jīng)常與形形色色的人打交道，合作方、土老板、二手販子、奇葩領(lǐng)導(dǎo)等

見(jiàn)識(shí)了各種套路之后，興許有些人間不值得的感受

做項(xiàng)目的過(guò)程中尤其是收并購(gòu)，更是個(gè)不斷地識(shí)坑、排坑、防坑的過(guò)程，一不小心就會(huì)被深深的套路，下面盤點(diǎn)房地產(chǎn)投拓的八種花式死法，你中過(guò)幾招？

在某種程度上，地產(chǎn)投拓與政府招商部門相似，為了完成指標(biāo)和落地招商引資項(xiàng)目，政府招商部門會(huì)夸大和過(guò)度包裝招商引資項(xiàng)目

給各種優(yōu)惠，吸引投資，描繪發(fā)展愿景，政府打造力度，讓開(kāi)發(fā)商浮想聯(lián)翩，殊不知，很多給到開(kāi)發(fā)商的地塊都是很偏的

這種套路也是不勝枚舉，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商與政府之間存在信息不對(duì)稱，如果不仔細(xì)甄別篩選，經(jīng)驗(yàn)不足的投拓有可能會(huì)被政府招商忽悠而死

近兩年，招拍掛市場(chǎng)火熱，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)逐漸攤薄，為了完成投資指標(biāo)，勾地逐漸成為重要渠道

為了有把勾地的抓手，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始盲目的做商業(yè)和產(chǎn)業(yè)，但是對(duì)于背后的賺錢邏輯和運(yùn)營(yíng)管理理解都不夠深刻，甚至連商管團(tuán)隊(duì)都還沒(méi)招齊，就敢于拿商業(yè)地塊

而一線投資人員也是為了完成指標(biāo)，而忽視了公司層面的現(xiàn)金流能否支撐，最終導(dǎo)致每個(gè)三五年緩不過(guò)來(lái)

等集團(tuán)反應(yīng)過(guò)來(lái)開(kāi)始追責(zé)的時(shí)候，這個(gè)鍋往往會(huì)扣在投資部的頭上

投拓人員更多是協(xié)調(diào)各個(gè)部門，設(shè)計(jì)出強(qiáng)排、成本給預(yù)算、營(yíng)銷給定價(jià)，但是在實(shí)操層面，各個(gè)專業(yè)會(huì)充分地給自己留安全邊際

這也跟很多公司的考核機(jī)制有關(guān)系，以成本專業(yè)為例，一般都是要求從拿地到開(kāi)發(fā)，每一階段的成本只能降低不能增加

這就導(dǎo)致了原本利潤(rùn)率不錯(cuò)的項(xiàng)目，在每個(gè)專業(yè)留10%的安全邊際后，也許就不能達(dá)標(biāo)

對(duì)于公司而言很可能錯(cuò)過(guò)一個(gè)優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的，對(duì)于投拓人員也是很無(wú)奈！

大多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是總部決策機(jī)制，對(duì)于總部領(lǐng)導(dǎo)而言，時(shí)間精力有限，對(duì)于每個(gè)項(xiàng)目的了解程度也是有限

很多時(shí)候，忙碌而拼命的投拓把項(xiàng)目研究的非常再仔細(xì)，報(bào)告寫得再好，能夠留給你呈現(xiàn)的匯報(bào)的時(shí)間也就10分鐘

如何說(shuō)服領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目的研究程度只是一個(gè)層面，有時(shí)候老板的心態(tài)和主觀認(rèn)知才是最重要的，而這些是沒(méi)法掌控的

所以如果一個(gè)很好的項(xiàng)目被老板否了，那只能表示無(wú)奈，盡人事聽(tīng)天命，佛系投拓歡樂(lè)多！

居間方是一個(gè)還相對(duì)龐大而且奇葩的組織，來(lái)自政府、銀行、開(kāi)發(fā)商等的都有

居間套路也是很多，為了拿到巨額居間費(fèi)，他們往往會(huì)各種夸大項(xiàng)目本身，吹噓自己的政府關(guān)系，同時(shí)對(duì)接多家意向單位，廣撒網(wǎng)

如果不懂得識(shí)別，那么年輕的投拓很可能被帶到坑里，一年半載都是瞎耗，酒倒是喝了不少

這點(diǎn)相信很多投拓否能感同身受，項(xiàng)目還沒(méi)上幾個(gè)，保證金突然就沒(méi)了

在你意氣風(fēng)發(fā)，潛心研究的時(shí)候，想著的是預(yù)計(jì)多少的溢價(jià)可以拿到，怎樣才能拿到高授權(quán)，興沖沖的過(guò)完會(huì)等到打保證金的時(shí)候，突然說(shuō)沒(méi)錢了，項(xiàng)目不去了

可是牛逼已經(jīng)吹出去，說(shuō)好拿到大家一塊喝酒的，然后就陷入了一陣尷尬、無(wú)奈……

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做收并購(gòu)項(xiàng)目的會(huì)比較了解，市面上總有一些飄了多年，被大大小小開(kāi)發(fā)商都勾搭過(guò)，但是就沒(méi)人愿意要的

這種項(xiàng)目往往背后的情況會(huì)比較復(fù)雜，可能是官司纏身、債務(wù)復(fù)雜等各種問(wèn)題，而且轉(zhuǎn)讓方也會(huì)可以模糊或隱藏項(xiàng)目的問(wèn)題

所以玩這種項(xiàng)目首先需要掂量一下自己的斤兩，不要盲目地吃螃蟹，否則很有可能被坑死

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每個(gè)投拓都會(huì)背上投資指標(biāo)，但是大多數(shù)公司都是會(huì)在某個(gè)時(shí)間段集中拿地，或是城市之間相互競(jìng)爭(zhēng)插旗子，這就導(dǎo)致相互之間爭(zhēng)搶資源的情況

上半年拿地，下半年躺著，這是很多投拓的年度目標(biāo)

所以就出現(xiàn)了投資人員人為加大項(xiàng)目預(yù)期，盲目樂(lè)觀，先拿到地再說(shuō)！

但是如果銷售情況跟投資階段相差甚遠(yuǎn)，甚至虧損，有的公司會(huì)對(duì)投資人員追責(zé)，影響在公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，最后自己把自己玩死…….

寫在最后：

別走別人的套路，愿每個(gè)投拓都能笑到最后！