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克而瑞地產(chǎn)研究

2022-02-21 15:55 2783 0 0

無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，北京首輪集中土拍表現(xiàn)明顯回溫。

作者：克而瑞研究中心

來源：克而瑞地產(chǎn)研究（ID:cricyjzx)

無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，北京首輪集中土拍表現(xiàn)明顯回溫。

2月16-17日，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，共推出18宗含宅用地，最終成交17宗，其中9宗地塊底價成交，2宗地塊達(dá)到最高限價。整體來看，無論從整體溢價情況還是流拍情況來看，本次土拍的熱度較2021年末的最后一次集中土拍明顯回暖。

01 競現(xiàn)房比例成常態(tài) 嚴(yán)控地價下仍有多家房企參拍

作為2022年集中供地的第一槍，北京本輪土拍大體上延續(xù)了2021年的風(fēng)格，值得一提的是競現(xiàn)房銷售從試點成為普遍現(xiàn)象，本次掛牌的18宗含宅用地中，有9宗地塊采用了競現(xiàn)房銷售面積競拍方式，占比達(dá)到50%。

現(xiàn)房銷售，既能夠防止項目扎堆入市，又能夠更加切實地保障消費(fèi)者的權(quán)益，做到“所見既所得”，未來同期開盤的項目中，現(xiàn)房項目也比期房項目更具備優(yōu)勢。但是要做到現(xiàn)房銷售，也對開發(fā)商的施工能力、現(xiàn)金流能力提出了更高的要求，還會大幅降低開發(fā)商的資金使用效率，以至于降低盈利水平。北京本次為使開發(fā)商即使現(xiàn)房條件下也能盈利，地價控制更為明顯，本次18宗地塊中，有1宗地塊最高限價溢價率僅3%，4宗最高溢價率5%，2宗最高溢價率10%。

因此本次土拍吸引了較多開發(fā)商的積極參拍，參拍房企達(dá)到20余家，華潤、中海、綠城均參拍了5宗地塊以上。此外北京本次土拍依然延續(xù)了對于高標(biāo)準(zhǔn)方案的要求，基本所有地塊若競拍進(jìn)入最后一個階段，都需要提交高標(biāo)準(zhǔn)方案。

02 溢價率提高、流拍率降低 3宗地塊觸及最高限價

北京本次土拍平均溢價率達(dá)到4.5%，與去年第三輪相比提升了3個百分點，同時流拍率也從17%回落至6%，土地市場整體表現(xiàn)“回溫”。

此外本次有3宗地塊觸及最高限價，分別為華潤競得的豐臺區(qū)紀(jì)家廟地塊、綠城競得的朝陽區(qū)崔各莊地塊和建發(fā)競得的中關(guān)村生命科學(xué)園地塊，華潤和綠城地塊最終分別以6%的政府產(chǎn)權(quán)、4.1萬平方米的現(xiàn)房銷售成交，而中關(guān)村生命科學(xué)園地塊進(jìn)入競現(xiàn)房銷售環(huán)節(jié)后就無房企舉牌，最終由建發(fā)以最高限價競得。

03 仍保有較高盈利空間 房價地價差全部高于2萬元/平方米

與過去只看規(guī)模的心態(tài)不同，項目的盈利水平是目前房企投資關(guān)注的最重要因素，本次北京土拍整體盈利空間較高，17宗地塊的成交樓板價與住宅銷售指導(dǎo)價之間均有2萬元/平方米以上的價差，給房企留下了較大的盈利空間。

華潤競得的豐臺區(qū)紀(jì)家廟純宅地銷售指導(dǎo)價與樓板價之差達(dá)到4萬元/平方米以上，地價房價比為0.6，雖然政府產(chǎn)權(quán)份額達(dá)6%，仍然利潤可觀。

反之北京城建競得的豐臺區(qū)[2022]003號地塊，成交樓板價為22008元/平方米，銷售指導(dǎo)價達(dá)到88000元/平方米，地價房價比僅有0.26，房價與地價的差值更是在6萬元/平方米以上。但地塊存在5.4萬平方米的產(chǎn)業(yè)用地，且有9800平方米的保障房，運(yùn)營的復(fù)雜系數(shù)較高，因此最終仍是底價成交。

04 大興區(qū)成交4宗含宅用地 近郊成為主要供應(yīng)區(qū)域

從地塊的區(qū)域分布來看，近郊區(qū)持續(xù)成為北京土地供應(yīng)的主力區(qū)域：大興區(qū)共成交4宗地，總建面達(dá)到49.27萬平方米，位列第一名；其次昌平區(qū)、順義區(qū)、通州區(qū)和房山區(qū)均有地塊出讓，近郊供應(yīng)面積共計96.72萬平方米，占60%。

其次城區(qū)占比33%，豐臺區(qū)、朝陽區(qū)和石景山區(qū)各成交2宗地塊；遠(yuǎn)郊僅懷柔區(qū)出讓1宗懷柔老城板塊的綜合用地，建筑面積占比為7%。

05 國央企仍是頂梁柱 半數(shù)十強(qiáng)房企均有收獲

在2022年的北京首輪集中供地上，10強(qiáng)房企表現(xiàn)仍然搶眼，且北京本土平臺公司拿地也較為積極。

綠城共計拿下3宗地塊，總成交金額98.4億元，成為本次土拍中的最大贏家。其中朝陽區(qū)崔各莊地塊更是本次土拍熱度最高地塊，中海、華潤和綠城均積極出價，觸及最高限價后綠城以現(xiàn)房銷售4.1萬平方米的成交，也是本次土拍中唯一需要現(xiàn)房銷售的地塊。

此外中海、華潤也各落2子，保利和金地也通過聯(lián)合體的形式拿下2宗地塊，10強(qiáng)房企中有5家本次在北京拿地。此外規(guī)模房企旭輝、建發(fā)也有所斬獲，北京本土平臺公司（興創(chuàng)、北京城建、北投、懷柔科學(xué)城）拿地占比約為三成左右（按幅數(shù)計算）。品牌房企對北京的參拍意愿仍然強(qiáng)烈。

整體來看，北京首輪集中土拍表現(xiàn)有所回溫，雖然仍有半數(shù)地塊底價成交，但是也出現(xiàn)了崔各莊、中關(guān)村生命科學(xué)園地塊這樣觸及限價的地塊，且品牌房企的回歸、積極參拍也說明企業(yè)的投資積極性正在修復(fù)。北京本輪土拍的表現(xiàn)對于今年土地市場的信心的提振有一定作用。

由于行業(yè)現(xiàn)在仍整體處于低谷期，集中供地預(yù)計還會出現(xiàn)“分化”的情況：一線城市土地市場或?qū)⒙氏然販兀?0強(qiáng)房企中的國企央企已開始積極拿地，而其他城市、企業(yè)則還需要一段時間的修復(fù)期。

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房企土拍最高限價