投拓狗日記 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機(jī)剖析
作者：李可
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
借用前輩們的話，測算是一個相當(dāng)復(fù)雜的技術(shù)活，其妖其艷，令無數(shù)投拓競折腰！
按照Christ大神的說法，應(yīng)該先從一個大的框架下理解測算的邏輯，所謂“利潤、收、支”三條線。
然后，通過一個案例，一張Excel測算套表，把整個流程先跑一遍：
1、測算前需要得到哪些項(xiàng)目信息？
2、整個項(xiàng)目周期，現(xiàn)金流如何流入、流出？
3、最終該輸出怎樣的投資指標(biāo)來評價？
Excel套表大概包括了以下幾個子表：技術(shù)指標(biāo)表、銷售預(yù)測表、成本表、稅費(fèi)表、現(xiàn)金流量表、利潤表、敏感性分析表。
對于測算而言最重要的是兩個方面：利潤&現(xiàn)金流。一方面拿地的本質(zhì)是為了賺利潤；而一年能收割多少次利潤又由現(xiàn)金流決定。
#1
利潤線
對于初學(xué)者，首先要掌握的就是利潤線。
基本邏輯：利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅金
①收入=量×價
“量“在Excel測算套表中體現(xiàn)為【規(guī)劃指標(biāo)表】。
拿到項(xiàng)目的第一步，首先要確認(rèn)項(xiàng)目的原始指標(biāo)數(shù)據(jù)，如：項(xiàng)目的占地面積、容積率、限高、建筑密度、車位配比要求等。
如案例標(biāo)紅：
A市近期出讓一宗住宅地塊，占地面積63畝，容積率1.5，限高50米，建筑密度為23%。根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定，人防車庫不可異地建設(shè)，且車位的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅：1.3輛/100平米且滿足1.8輛/套+2%總戶數(shù)訪客車位 ，同時配套用房：1.5輛/100㎡；商業(yè)：0.8輛/㎡。土地原始出讓金為5億元，保證金為起拍價的20%。土地款支付節(jié)奏為：土地成交30日內(nèi)支付至土地成交價的50%。剩余尾款在土地成交90日內(nèi)繳清。
在總用地及目標(biāo)容積率確定后，簡單用方程式模型來確定低、高層的用地分布，并確定住宅區(qū)分布位置；同時通過市場調(diào)研和競品分析等得到各業(yè)態(tài)的建議配比及戶型配比。通過不斷的調(diào)整，得出詳細(xì)的強(qiáng)排方案圖及規(guī)劃指標(biāo)表。
“價“在Excel測算套表中體現(xiàn)為【銷售預(yù)測表】。
包括各個業(yè)態(tài)可售面積以及相應(yīng)的售價、預(yù)測產(chǎn)品的去化比例（參照自家公司或者周邊對標(biāo)競品取值）、預(yù)測銷售回籠比例（參照每家公司的歷史經(jīng)驗(yàn)值）。
在上述示例中，客研部最終定位為11F洋房 + 6F疊墅，配備一些底商經(jīng)過設(shè)計(jì)排布計(jì)算，得出強(qiáng)排圖及指標(biāo)如下：
對于銷售量價，營銷與客研建議綜合數(shù)據(jù)如下：
②成本＝土地成本+工程成本
“成本“這個單項(xiàng)在Excel測算套表中體現(xiàn)為【分業(yè)態(tài)成本表】，大致涵蓋了各個業(yè)態(tài)下的土地成本和建造成本。
土地成本包括土地出讓金以及契稅，契稅通常取轉(zhuǎn)讓價格的3%-5%。
工程成本通常包括：前期工程費(fèi)、主體建安工程費(fèi)、景觀環(huán)境工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、公共配套設(shè)施成本、工程建設(shè)其他費(fèi)用以及開發(fā)間接費(fèi)等。
根據(jù)強(qiáng)排方案與設(shè)計(jì)指標(biāo)，并聯(lián)完成項(xiàng)目目標(biāo)成本測算、銷售量價排布。
③費(fèi)用
費(fèi)用“在Excel測算套表中列在【利潤表】。
主要包括三部分：營銷費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)以及管理費(fèi)，也就是業(yè)內(nèi)人常說的”三費(fèi)“。通常取銷售收入的6%-10%。（此時需要引用#銷售測算表#）
④稅金＝土增稅+增值稅及附加
稅金“在Excel測算套表中體現(xiàn)為【土增稅表】和【增值稅表】。
具體的，這里就不再詳述了，后面會又學(xué)習(xí)筆記。
⑤利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅金
“利潤“在Excel測算套表中體現(xiàn)為【利潤表】。
這個顯而易見，其計(jì)算過程中需要索引的部分：收入引用#銷售預(yù)測表#，成本、費(fèi)用以及稅金引用#總成本表#。
#2
現(xiàn)金流線
對于初學(xué)者，首先要掌握的就是利潤線。
基本邏輯：利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅金
①確定現(xiàn)金流入
就項(xiàng)目本身來說，現(xiàn)金流入體現(xiàn)的是每一時刻下的流入項(xiàng)合計(jì)，即銷售回款流入、經(jīng)營租賃流入和政策返還類流入合計(jì)；聯(lián)動的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括業(yè)態(tài)指標(biāo)、銷售單價與去化、回款等。
項(xiàng)目本身依靠經(jīng)營實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)金流入體現(xiàn)了項(xiàng)目自身的經(jīng)營杠桿的使用效率，若考慮外部融資情況，需要在現(xiàn)金流入中考慮相應(yīng)的融資款流入金額。
②確定現(xiàn)金流出
與現(xiàn)金流入相對應(yīng)，就項(xiàng)目本身來說，現(xiàn)金流出體現(xiàn)的是每一時刻下的支出項(xiàng)合計(jì)，即土地成本、工程成本、期間費(fèi)用、各項(xiàng)稅金合計(jì)；聯(lián)動的各項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括業(yè)態(tài)指標(biāo)、成本建面單方、費(fèi)用單價，稅費(fèi)預(yù)繳與清繳金額等。
為保證項(xiàng)目正常獲取、開工建設(shè)及開盤銷售，需在不同交易進(jìn)度、銷售進(jìn)度和工程形象進(jìn)度下支付不同比例的成本費(fèi)用稅金，合計(jì)每一時刻下的支出合計(jì)形成相應(yīng)的現(xiàn)金流出。
③計(jì)算現(xiàn)金流量表
在計(jì)算現(xiàn)金流量時，首先要明確的是現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出都是相應(yīng)現(xiàn)金流口徑下的數(shù)據(jù)，即含增值稅的回款貨值與成本費(fèi)用稅金，因此在現(xiàn)金流出項(xiàng)中需要將增值稅金額單獨(dú)列出。
將步驟1與步驟2中的數(shù)值進(jìn)行做差，得到的是每一時刻下的流入與流出差值，即凈現(xiàn)金流量。如下表所示：
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原標(biāo)題： 【讀書筆記】房地產(chǎn)投資測算篇（1）！
山藥
對于EXCEL+表間鏈接的模式，實(shí)質(zhì)上只能做靜態(tài)測算，是做不了動態(tài)測算的。因?yàn)閷ξ磥韯討B(tài)變化的數(shù)字引起當(dāng)前數(shù)據(jù)的更改，會造成循環(huán)引用。所以這種方式的現(xiàn)金流表都是用靜態(tài)假想的支付流去做近似代替，與實(shí)際現(xiàn)金流差距較大，會導(dǎo)致動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)失真。 解決這個問題的唯一途徑，是采用VBA編程，并利用動態(tài)數(shù)組的計(jì)算來實(shí)現(xiàn)。 詳見文章：https://zhuanlan.zhihu.com/p/483671724 視頻展示：https://www.zhihu.com/zvideo/1488640482107990016
2022-05-01 回復(fù)