作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

近日，中金普洛斯REIT（508056.SH）披露2025年年度報告，運(yùn)營質(zhì)效持續(xù)提升，核心業(yè)績指標(biāo)表現(xiàn)穩(wěn)健強(qiáng)韌。報告顯示，中金普洛斯REIT 2025年基金實現(xiàn)總收入約4.23億元，其中租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入超4.1億元，實現(xiàn)可供分配金額約3.35億元。

中金普洛斯REIT旗下10大倉儲物流園秉持高效專業(yè)的市場化運(yùn)營，全年四個季度期末出租率維持約90%高位，平均同比提升4.62個百分點，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水準(zhǔn)。

依托強(qiáng)勁運(yùn)營帶來的充沛現(xiàn)金流，中金普洛斯REIT持續(xù)為投資者創(chuàng)造穩(wěn)健回報，踐行長期價值承諾。2025年內(nèi)，基金共實施4次現(xiàn)金分紅，全年累計分配約3.42億元。據(jù)其最新發(fā)布的2026年第一次分紅公告，自2021年6月上市以來，基金已累計公告15次分紅，分配總額預(yù)計達(dá)14.61億元，歷史年度分紅比例近100%。

中金普洛斯REIT2025年基金年化現(xiàn)金流分派率約5.34%。回顧其歷史表現(xiàn)，基金2023年、2024年按當(dāng)年末市值計算的年化現(xiàn)金分派率均保持在5%以上，具備良好的分紅穩(wěn)定性。

作為目前中國市值最大、資產(chǎn)規(guī)模最大、區(qū)域覆蓋最廣的物流倉儲類REIT，中金普洛斯REIT的這份年度成績單，不僅展現(xiàn)了自身運(yùn)營水準(zhǔn)，也為行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供了可借鑒的運(yùn)營經(jīng)驗。

■ 出租率高位，抗周期韌性凸顯

截至2025年末，中金普洛斯REIT旗下項目整體出租率約90%，同比提升3.17 個百分點，期末租金收繳率100.91%，顯著優(yōu)于行業(yè)平均水平，成為其全年業(yè)績穩(wěn)健運(yùn)行的核心支撐之一。

年報顯示，其中7個項目期末出租率超92%。其中，普洛斯廣州保稅物流園、普洛斯增城物流園、普洛斯蘇州望亭物流園三大倉儲物流園期末出租率100%。

普洛斯青島前灣港國際物流園依托青島前灣港全球樞紐港的優(yōu)勢，保稅倉儲供需情況相對穩(wěn)固，出租率與租金表現(xiàn)平穩(wěn)，維持近滿租狀態(tài)，期末出租率為99.65%，已持續(xù)鞏固市場競爭力。

普洛斯重慶城市配送物流中心期末簽約出租率達(dá)92.86%，同比提升3.12個百分點。報告期內(nèi)，基金持續(xù)鞏固客戶關(guān)系，此前引入的制造業(yè)租戶隨業(yè)務(wù)擴(kuò)張擴(kuò)租，同時隨著區(qū)域子市場供需關(guān)系改善，新簽租約的租金有所上漲。

資料顯示，該基金10大倉儲物流園分布于長三角、粵港澳、京津冀等核心經(jīng)濟(jì)圈的七大物流樞紐。這種分散但不分化的布局邏輯，既深度融入重大區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，又能有效分散地域風(fēng)險，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。

全年活躍的租賃數(shù)據(jù)，亦進(jìn)一步驗證了中金普洛斯REIT旗下核心區(qū)位資產(chǎn)的市場需求強(qiáng)度與吸引力：2025年，中金普洛斯REIT旗下十個園區(qū)新擴(kuò)租面積約62萬平方米，續(xù)簽約面積達(dá)31萬平方米。

■ 多元發(fā)力，提升運(yùn)營增長動能

作為基金的原始權(quán)益人兼運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，普洛斯在規(guī)模化網(wǎng)絡(luò)布局、優(yōu)質(zhì)客戶資源整合、產(chǎn)業(yè)生態(tài)協(xié)同效應(yīng)及數(shù)智化運(yùn)營體系等方面具備優(yōu)勢，加之其對行業(yè)發(fā)展趨勢的精準(zhǔn)把握，可提供契合新興產(chǎn)業(yè)需求的高品質(zhì)物流基礎(chǔ)設(shè)施與產(chǎn)業(yè)服務(wù)，從而為中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行提供有力支撐。

資料顯示，普洛斯中國目前管理運(yùn)營的園區(qū)數(shù)量約450個，業(yè)務(wù)版圖遍及國內(nèi)70個區(qū)域市場，面積超4000萬平方米，服務(wù)客戶超2500家。這一規(guī)模化布局所帶來的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，疊加專業(yè)團(tuán)隊與數(shù)智管理系統(tǒng)，既有效保障資源統(tǒng)籌，也能提升整體的客戶服務(wù)。

報告期內(nèi)，普洛斯根據(jù)中金普洛斯REIT底層資產(chǎn)的區(qū)位特征、物業(yè)形態(tài)及客戶畫像，持續(xù)挖掘區(qū)域子市場產(chǎn)業(yè)客戶需求，同時主動推進(jìn)重慶、北京等多個園區(qū)硬件改造升級與服務(wù)提升。以普洛斯北京空港物流園獲得LEED金級認(rèn)證為例，這一業(yè)內(nèi)稀缺的綠色認(rèn)證，也進(jìn)一步提升了其資產(chǎn)品質(zhì)與市場競爭力，增強(qiáng)對品質(zhì)客戶的吸引力和客戶粘性。

此外，通過聚焦電商零售、快遞物流、食品冷鏈、生物醫(yī)藥及先進(jìn)制造等多個高成長性新經(jīng)濟(jì)行業(yè)，中金普洛斯REIT高效服務(wù)約80家企業(yè)，構(gòu)建其多元穩(wěn)固的租戶結(jié)構(gòu)，并依托普洛斯提前招商、靈活租期、精準(zhǔn)定價及高效運(yùn)營服務(wù)，實現(xiàn)快速去化與高續(xù)租率，有力地保障了整體基金的穩(wěn)定運(yùn)營。

報告期內(nèi)，基金項目前五大租戶租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入為10,571.80萬元，占全部租金及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入的比例約為 25.26%。

■ 供需優(yōu)化，倉儲物流行業(yè)景氣提升

同時，中金普洛斯REIT的業(yè)績也反映出外部市場環(huán)境改善。

在政府“穩(wěn)增長”相關(guān)政策持續(xù)發(fā)力、著力擴(kuò)大內(nèi)需的背景下，倉儲物流的核心租賃需求韌性增長。內(nèi)需消費(fèi)的擴(kuò)容和消費(fèi)場景的豐富，對商品流通效率提出了更高要求，為倉儲物流行業(yè)開辟了新的增長空間。

舉例而言，2025年國內(nèi)即時零售、跨境電商、新能源汽車、冷鏈升級等新經(jīng)濟(jì)需求強(qiáng)勁增長，疊加高端制造、新能源汽車及新質(zhì)生產(chǎn)力加快發(fā)展。 

根據(jù)普洛斯市場研究數(shù)據(jù)，2025年全國四十余個區(qū)域市場的新增交付面積約1,400萬平方米，較上年同期縮減超一成，供給增速逐步趨緩；同期凈吸納面積達(dá)1,600萬平方米，同比增長超20%，需求端保持穩(wěn)健擴(kuò)張態(tài)勢。

供需格局的優(yōu)化，帶動行業(yè)“供需改善—出租率回升—租金修復(fù)”的良性循環(huán)逐步確立，這一效果在部分重點區(qū)域的效果尤為明顯。而中金普洛斯REIT資產(chǎn)精準(zhǔn)布局于長三角、粵港澳、京津冀等核心經(jīng)濟(jì)圈的物流樞紐，得以優(yōu)先受益于此市場趨勢。

此外，值得重點關(guān)注的是，受益于供需結(jié)構(gòu)改善疊加出租率回暖，部分物流倉儲區(qū)域子市場2025年已顯現(xiàn)租金回升跡象。預(yù)計未來三至五年，租金水平有望回歸合理區(qū)間，并存在約30%至50%的漲幅。

2026年正值“十五五”規(guī)劃開局之年，《政府工作報告》明確將統(tǒng)一大市場建設(shè)、現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系構(gòu)建、智慧供應(yīng)鏈培育等納入年度重點任務(wù)，在政策引導(dǎo)與市場內(nèi)生動力共同作用下，倉儲物流行業(yè)正迎來服務(wù)能級提升的關(guān)鍵窗口期。

在此態(tài)勢下，中金普洛斯REIT有望憑借核心區(qū)位優(yōu)勢與專業(yè)運(yùn)營能力，持續(xù)捕捉行業(yè)發(fā)展機(jī)遇、鞏固自身優(yōu)勢，進(jìn)一步提升底層資產(chǎn)運(yùn)營質(zhì)效，為投資者提供長期、穩(wěn)定、可持續(xù)的投資回報。

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原標(biāo)題： 觀察丨中金普洛斯REIT出租率全年高位，倉儲市場景氣提升