作者：編輯部 普睿研究

來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

去年底，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)公募REITs正式開(kāi)閘。商業(yè)地產(chǎn)圈，一夜之間被點(diǎn)燃，相關(guān)項(xiàng)目申報(bào)井噴式增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，自2026年1月底首批申報(bào)至3月12日，滬深交易所累計(jì)收到15單申報(bào)項(xiàng)目，其中有14單已獲得受理。

在上述15單申報(bào)項(xiàng)目中，有保利發(fā)展、新城控股、首開(kāi)股份等7家房企參與。

房企搶灘商業(yè)REITs，才剛剛開(kāi)始。

#01

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITS開(kāi)閘申報(bào)井噴

近期，公募REITs市場(chǎng)熱度不減。

先是華夏金茂商業(yè)REIT亮出2025年成績(jī)單，隨后新城控股旗下的廣發(fā)吾悅封閉式商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)證券投資基金狀態(tài)更新為“已受理”，緊接著星河控股旗下紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT完成申報(bào)。

2025年12月31日證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，正式開(kāi)始商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的試點(diǎn)。自此，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs開(kāi)閘，申報(bào)項(xiàng)目井噴式增長(zhǎng)。

根據(jù)證監(jiān)會(huì)披露數(shù)據(jù)，截至3月15日，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs項(xiàng)目申報(bào)已達(dá)15單，項(xiàng)目主要集中在商業(yè)綜合體、零售商業(yè)、辦公樓和酒店四類(lèi)業(yè)態(tài)。

從計(jì)劃募集金額來(lái)看，截至3月15日，除了最新申報(bào)的紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REIT之外，其余14家計(jì)劃募集金額達(dá)到443.8億元。

從行業(yè)全景看，中國(guó)公募REITs已進(jìn)入規(guī)模化、多元化發(fā)展的新階段。

據(jù)普睿研究統(tǒng)計(jì)，2025年上市的公募REITs募集資金總額為468億元，其中擴(kuò)募規(guī)模60.2億元。截至2026年2月底，我國(guó)公募REITs已上市的總規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了2154.7億元。

值得注意的是，房企在這一市場(chǎng)的參與度仍然較低，截至3月11日，已上市的12只房企系REITs規(guī)模僅占全市場(chǎng)的13.9%。

不過(guò)，這一局面正在被改變。

#02

從試水到“搶灘”

REITS打開(kāi)存量盤(pán)活新通道

過(guò)去，持有優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的房企在公募REITs市場(chǎng)多處于試水階段。

2021年以來(lái)，共有招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂、萬(wàn)科、首創(chuàng)城發(fā)、大悅城、金隅集團(tuán)、上海地產(chǎn)、凱德置地和中海地產(chǎn)的12只REITs產(chǎn)品完成了上市，其中2只完成了擴(kuò)募，總募集規(guī)模299.24億元。

其中，2024年為階段性井噴期，全年共有6只REITs產(chǎn)品上市，多以消費(fèi)類(lèi)REITs產(chǎn)品為主。在2023年10月消費(fèi)類(lèi)公募REITs正式納入試點(diǎn)范圍，當(dāng)時(shí)中國(guó)金茂、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地和首創(chuàng)均積極參與。

整體來(lái)看，房企消費(fèi)類(lèi)REITs經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。

以華夏金茂商業(yè)REIT為例，2025年第四季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上可以看出，長(zhǎng)沙金茂覽秀城出租率穩(wěn)定在99%，主力商戶(hù)租金較評(píng)估基準(zhǔn)日提升約5%，非租收入通過(guò)主題策展、城市節(jié)慶與外廣場(chǎng)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)性增長(zhǎng)，年化現(xiàn)金流分派率介于3.86%至5.15%之間，全年可供分配金額完成率突破102%。2024年發(fā)行的五只消費(fèi)類(lèi)REITs的可派息比率，在整體公募REITs市場(chǎng)中長(zhǎng)期處于平均水平之上。

去年12月底，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)開(kāi)啟，政策窗口打開(kāi)，房企在公募REITs市場(chǎng)的積極性也發(fā)生了轉(zhuǎn)折。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至3月15日，房企系已有保利發(fā)展、新城控股、首開(kāi)股份等7家企業(yè)短期內(nèi)申報(bào)了7只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，目前有6家在審批流程中，紅土創(chuàng)新星河集團(tuán)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)則是最新申報(bào)的項(xiàng)目。從數(shù)量上來(lái)看，房企系占比接近一半。房企參與公募REITs的熱情明顯提升。

自商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)以來(lái)，短短兩個(gè)多月，申報(bào)項(xiàng)目已達(dá)15單，其中房企系占據(jù)近半壁江山，保利、新城、首開(kāi)等7家房企密集搶灘，一場(chǎng)關(guān)于存量資產(chǎn)的資本競(jìng)速已然開(kāi)啟。這一輪加速布局背后，不僅是房企敏銳捕捉資本窗口，更標(biāo)志著行業(yè)正從傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式向“運(yùn)營(yíng)持有+資本循環(huán)”的加速轉(zhuǎn)型。

盡管當(dāng)前房企參與公募REITs的廣度與深度仍顯不足，但商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)作為優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，正成為撬動(dòng)存量盤(pán)活的關(guān)鍵突破口，未來(lái)有望加速釋放REITs市場(chǎng)潛力。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 觀點(diǎn)丨房企扎堆申報(bào)商業(yè)REITs，商業(yè)地產(chǎn)的格局要變了