作者：編輯部

來源：丁祖昱評樓市

二手房市場走出獨(dú)立行情。

2026年1月，在傳統(tǒng)樓市“淡季”，20個(gè)重點(diǎn)城市成交面積環(huán)比上漲10%。

不僅僅是1月，重點(diǎn)20城二手房成交已連續(xù)三個(gè)月上升。

從核心城市低總價(jià)房源掛牌情況來看，總價(jià)300萬以下新增掛牌量自2025年下半年起已逐月減少。其中部分城市低總價(jià)房源價(jià)格開始“止跌”。

2025年底，住建部會議指出，要把新房市場和二手房市場作為一個(gè)整體來看待。

二手房市場的穩(wěn)定，對于整體市場回穩(wěn)有著非常重要的意義。

01

重點(diǎn)20城二手房成交面積

連續(xù)三個(gè)月上升

2026年1月，二手房市場取得“開門紅”。

數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，重點(diǎn)20個(gè)城市二手房成交面積1483萬平方米，環(huán)比上漲10%，同比上漲25%。

在傳統(tǒng)1-2月樓市“淡季”，二手房市場的逆勢回溫成為觀察當(dāng)前市場供需關(guān)系的關(guān)鍵窗口。

從成交趨勢來看，2025年11月至今，重點(diǎn)20城市二手房成交面積已連續(xù)三個(gè)月環(huán)比上升。

2025年全年，在經(jīng)歷3月“小陽春”后，重點(diǎn)20城二手房成交規(guī)模持續(xù)縮量，一直到第四季度出現(xiàn)筑底趨勢。在10月觸底之后，成交規(guī)模持續(xù)回升，當(dāng)前達(dá)2023年1月至今相對高位。

從價(jià)格來看，大部分城市二手房“以價(jià)換量”依然是主流，但核心城市二手房房價(jià)跌幅收緩，整體開始趨穩(wěn)。

02

成都二手房成交面積依然領(lǐng)跑

北京、上海成交均價(jià)越穩(wěn)

聚焦到城市來看，20個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、上海、成都單月成交面積超100萬平方米，其中，成都成交面積最多，達(dá)215萬平方米，環(huán)比上漲16%，同比上漲61%。近年來，成都無論是新房還是二手房市場成交規(guī)模都排熱點(diǎn)城市前列。這一方面是龐大的人口規(guī)模造就了成都房地產(chǎn)市場規(guī)模優(yōu)勢，另一方面則是房價(jià)水平及近年來長期偏緊的供地規(guī)模，使得成都房地產(chǎn)市場供需情況相對較好。（詳見《成都為何持續(xù)穩(wěn)居熱點(diǎn)城市前列？》）

上海單月成交面積171萬平方米，環(huán)比持平，同比上漲22%，較2025年月均還有5%的漲幅；北京成交面積135萬平方米，環(huán)比下降8%，同比上升15%，較2025年月均上升2%。

2025年至今，北京和上海的二手房市場一直相對堅(jiān)挺。2025年11月及12月也都出現(xiàn)了“翹尾”行情，成交面積都在10月筑底后出現(xiàn)了回升。

從成交均價(jià)來看，2025年末，北京和上海成交均價(jià)都較年初有一定的下滑，但整體趨勢自第四季度開始出現(xiàn)平緩。

成交面積上升，成交均價(jià)跌幅收窄，市場已出現(xiàn)筑底征兆。

03

熱點(diǎn)城市總價(jià)300萬以下

新增掛牌量減少

值得注意的是，在上海和北京二手房成交量攀升的同時(shí)，掛牌量出現(xiàn)減少的情況。

數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅月度典型中介新增掛牌套數(shù)自2025年5月起明顯下滑，其中，總價(jià)300萬以下的掛牌量下滑幅度明顯高于全市二手房掛牌量。北京也呈現(xiàn)出同樣的趨勢，總價(jià)300萬元以下房源掛牌量降幅大于全市二手房掛牌量。

低總價(jià)房源掛牌量的下滑，一方面是隨著北京、上海二手房成交量的上升，部分低總價(jià)房源被消化，存量正在變少；另一方面則是部分房東開始出現(xiàn)惜售現(xiàn)象，拒絕“低價(jià)競爭”，尤其是一些區(qū)位較好的“老破小”，部分租金回報(bào)率已超2.5%，“由售轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象開始變多。

在掛牌量變少，“低價(jià)競爭”較少的同時(shí)，上海總價(jià)200萬以下二手價(jià)格自2025年11月開始趨穩(wěn)，筑底信號明顯。

2026年2月2日，上海開展收購二手住房用于保障性租賃住房工作。第一批以浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)為試點(diǎn)區(qū)域。（詳見《上海推重磅新舉措，二手房穩(wěn)了》）啟動(dòng)后，上海這些區(qū)域的低總價(jià)二手房成交價(jià)格或?qū)⑦M(jìn)一步止跌。

2026年1月，重點(diǎn)城市二手房成交回暖是一個(gè)積極的信號，其中部分核心城市成交價(jià)格趨穩(wěn)對市場筑底意義重大。

二手房成交量的穩(wěn)定代表著市場需求仍然存在，一二手房長期以來一直都存在著聯(lián)動(dòng)關(guān)系，隨著低總價(jià)二手房的率先企穩(wěn)，能夠進(jìn)一步推動(dòng)“賣一買一”置換鏈的形成，從而傳導(dǎo)至整個(gè)市場不同總價(jià)段，最終形成良性循環(huán)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 二手房回暖能帶動(dòng)“小陽春”嗎？