房地產(chǎn)收并購(gòu)中，常見(jiàn)的兩個(gè)老大難問(wèn)題——“債務(wù)”、“溢價(jià)”，對(duì)于交易結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)的閉合緊密相關(guān)

上一篇文章中已詳細(xì)闡釋了收并購(gòu)實(shí)操中，在收購(gòu)前和收購(gòu)后的債務(wù)處理方式，本篇文章將緊密圍繞“溢價(jià)”

所謂的溢價(jià)是指較高的土地溢價(jià)，對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)將會(huì)產(chǎn)生直接的影響，同時(shí)對(duì)于稅費(fèi)的計(jì)算，抵扣成本等也是需要關(guān)注的

而常規(guī)的“開(kāi)票手段”也會(huì)帶來(lái)很多法律風(fēng)險(xiǎn)，諸如：違法違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、不被稅務(wù)局認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)無(wú)法稅前列支等風(fēng)險(xiǎn)等

本文從實(shí)操層面總結(jié)出對(duì)于溢價(jià)的五大處理對(duì)策

案例：

某項(xiàng)目土地成本4億，但是對(duì)方報(bào)價(jià)12億，對(duì)方提出的訴求是保留30%的股權(quán)以享受后端開(kāi)發(fā)收益，同時(shí)對(duì)方承諾溢價(jià)部分的票據(jù)問(wèn)題可以全部解決掉

案例分析：

該項(xiàng)目的合作模式相對(duì)簡(jiǎn)單清爽，但是最大的問(wèn)題在于合作方提出的解決溢價(jià)部分8億的票據(jù)問(wèn)題能否實(shí)現(xiàn)存疑，而且存在不被稅務(wù)局認(rèn)定的風(fēng)險(xiǎn)

解決方案：（模擬利潤(rùn)測(cè)算）

受限雙方約定合作的前提是解決溢價(jià)部分的票據(jù)問(wèn)題，所以談判過(guò)程中可跟對(duì)方提出，我方在稅務(wù)清算前按照100%的票據(jù)抵扣模擬清算提前退出

模擬清算時(shí)點(diǎn)，我方按照60%的股權(quán)比例分配利潤(rùn)后退出

將后期溢價(jià)無(wú)票風(fēng)險(xiǎn)留給對(duì)方清算時(shí)解決

案例：

土地方按照8億元的土地作價(jià)尋求合作，土地原始成本僅2億

雖然周邊市場(chǎng)較好，且按照8億計(jì)算出的樓面價(jià)仍然低于周邊近期成交宅地價(jià)格

但是大量的無(wú)票成本導(dǎo)致稅負(fù)巨大，以此作為我方談判訴求，合作方承諾開(kāi)發(fā)過(guò)程中解決60%的票據(jù)問(wèn)題

如果按照60%的票據(jù)，剛好能夠達(dá)到我司對(duì)于收并購(gòu)項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)

案例分析：

該合作模式的核心問(wèn)題還是在于合作方提出的票據(jù)能否妥善解決，并且存在后期稅務(wù)稽核風(fēng)險(xiǎn)

解決方案（預(yù)留合作方利潤(rùn)不與分配）

雙方約定在合作協(xié)議中約定并明確，合作方需在補(bǔ)足票據(jù)且被稅局認(rèn)可前，扣留合作方利潤(rùn)不予分配，一方面鎖定我方風(fēng)險(xiǎn)，另一方面可以有效解決無(wú)票問(wèn)題

案例：

某項(xiàng)目土地方需求股權(quán)轉(zhuǎn)讓，該宗地塊中有部分自持要求，合計(jì)約1萬(wàn)方，但是地塊的原始成本較低，所以利潤(rùn)較厚。基于項(xiàng)目底層資產(chǎn)足夠優(yōu)質(zhì)，雙方多輪洽談

案例分析：

項(xiàng)目主要存在兩個(gè)難點(diǎn)：

（1）地塊要求1萬(wàn)方的自持要求，但我司并無(wú)自持運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)；

（2）溢價(jià)部分如何給到對(duì)方；

解決方案（以分配物業(yè)方式解決溢價(jià)問(wèn)題）

經(jīng)過(guò)跟對(duì)方多輪溝通，雙方約定，溢價(jià)部分由直接給到合作方現(xiàn)金的形式變?yōu)榻o對(duì)方物業(yè)，且對(duì)方并無(wú)較大的抗性

通過(guò)這樣的操作，我方明面上按照地塊成本價(jià)受讓股權(quán)，待住宅部分開(kāi)發(fā)完畢后，由合作方持有100%項(xiàng)目公司股權(quán)的形式間接運(yùn)營(yíng)并持有自持物業(yè)

案例：

某項(xiàng)目因?yàn)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系較為復(fù)雜，且原土地方地塊獲取較早，原始土地成本很低，現(xiàn)我司擬收購(gòu)該宗地塊

案例分析：

項(xiàng)目主要存在以下難點(diǎn)：

（1）原項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，不適合直接收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)，否則會(huì)存在較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)

（2）原始土地成本很低導(dǎo)致后期稅負(fù)較大

解決方案：

原土地方將土地剝離后現(xiàn)設(shè)項(xiàng)目公司的方式轉(zhuǎn)讓新設(shè)項(xiàng)目公司股權(quán)

土地原始成本3億，土地作價(jià)入股的評(píng)估價(jià)格為10億，在合作方新設(shè)項(xiàng)目公司中，本身就存在一道土增稅的繳納

所以我司再收購(gòu)新設(shè)項(xiàng)目公司股權(quán)，自然就不存在無(wú)票溢價(jià)問(wèn)題

而且，可以有效地解決因原項(xiàng)目公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，存在較大風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題

案例：

某項(xiàng)目土地摘牌地價(jià)4億元，項(xiàng)目土地作價(jià)7億元，我方擬入股51%，并操盤；合作方另提供3億元的票據(jù)已解決溢價(jià)部分無(wú)票的問(wèn)題

案例分析：

實(shí)操層面對(duì)于無(wú)票問(wèn)題的解決確實(shí)存在一定的空間，在合法合規(guī)，且后期受到稅務(wù)局認(rèn)可的前提下，可以將票據(jù)進(jìn)行合理的分解與拆分

解決方案：

土地前期處理工程       1億

廣告費(fèi)、綠化工程       1億

裝飾（含掛石）工程      1億