作者：炸天團

來源：地產(chǎn)大爆炸

這個3月，上海樓市正在上演一場真實的“速度與激情”。

中介群里轉(zhuǎn)定不斷，新盤喜報刷屏，從單日成交到周度數(shù)據(jù)一路走高，小陽春的熱度已經(jīng)變成了觸手可及的現(xiàn)實。

3月14日當天，二手房網(wǎng)簽系統(tǒng)多次被擠到宕機，這一幕比任何數(shù)據(jù)都有說服力。

數(shù)據(jù)不會說謊：連續(xù)兩周成交量站穩(wěn)7200套以上，工作日單日成交也能輕松突破千套；截至3月24日，二手房成交已達23258套。

圖源安居客

按照眼下節(jié)奏，疊加月末翹尾效應(yīng)，突破3萬套已是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

但在炸天團看來，比起表面的熱鬧，更值得我們分析的是背后那些正在悄然改變的市場邏輯。

事實上，這輪小陽春并非過往行情的簡單復刻，其間藏著不少不同尋常的異常信號。

樓市的熱度能走多遠，從來不是看一時有多火，而是看支撐它的底層力量，到底穩(wěn)不穩(wěn)。

01

剛需接棒：小陽春不是改善的主場

上海這波樓市熱度，很容易讓人誤以為是“全面回暖”，但只要沉下心拆解成交結(jié)構(gòu)就會發(fā)現(xiàn)，小陽春本質(zhì)是剛需獨角戲，“剛需熱、改善冷”的反差愈發(fā)明顯。

當前入市主力畫像清晰：多為預(yù)算有限的首次置業(yè)年輕人、剛需屬性極強的動遷戶，以及少數(shù)趁窗口期低價“上車”的過渡家庭。他們的預(yù)算基本鎖定在300萬以下，甚至有不少瞄準150萬以內(nèi)房源。

剛需集中入場絕非偶然，而是政策、房價、心態(tài)三重因素共振的結(jié)果，每一點都踩到痛點。

從政策來看，外環(huán)外限購放開，搭配15%首付、2.6%公積金貸款利率，將買房門檻拉至近年最低。

算筆實在賬，200萬的房子30萬就能上車，月供約6800元，與上海像樣兩居室租金相差無幾，“買房比租房劃算”的賬已清晰到無需猶豫。

更關(guān)鍵的是，剛需的心態(tài)已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。

前兩年，剛需因怕“買了就跌”始終持幣觀望，而去年年底房價止跌企穩(wěn)、部分老破小小幅反彈，徹底給他們吃了定心丸。

這種心態(tài)變化直接體現(xiàn)在交易節(jié)奏上。

老破小、動遷房交易周期從四五個月縮至兩個月，熱門低價房源甚至掛牌即成交；300萬以下房源成交占比從2025年初還不到60%，到今年2月大幅攀升至70%，3月中旬進一步抬升至73%，這便是剛需主導市場的最直接信號。

數(shù)據(jù)來源：鏈家

但熱鬧背后，一個問題值得深思：剛需熱得發(fā)燙，改善為何按兵不動？

在炸天團看來，改善遲遲不入市，核心癥結(jié)有二：一是多數(shù)改善為置換型，手里房源成交慢、議價空間大，無現(xiàn)金流難以啟動置換；二是政策利好偏向剛需，改善類支持不足，換房性價比不高，故而選擇觀望。

看清本質(zhì)便知，這波小陽春不是全面復蘇，只是剛需在政策和房價窗口期的理性選擇，能撐一時熱度，卻撐不起長期復蘇。

說到底，小陽春能否持續(xù)、能否轉(zhuǎn)向“全面暖”，關(guān)鍵在改善何時入場。

唯有剛需與改善雙向發(fā)力、形成良性循環(huán)，上海樓市才能走出“局部熱、整體冷”，這才是判斷其能否走得更遠的核心支撐。

02

掛牌量大降：供需天平悄然傾斜

二手房市場除成交量回暖外，還有一個數(shù)據(jù)非常引人關(guān)注，那就是整個掛牌量終于下來了。而且掛牌量的下降速度，比我們預(yù)想的還要快。自去年6月持續(xù)回落，今年1月后降幅明顯加快，鏈家外網(wǎng)掛牌已連續(xù)8個月下降。

數(shù)據(jù)來源：鏈家

此前市場混亂的根源在于供需嚴重失衡，賣房的遠多于買房的，二手房越賣越多，峰值一度高達17萬套。房東恐慌拋盤、購房者持續(xù)觀望，形成惡性循環(huán)。

經(jīng)歷了連續(xù)幾個月的成交，如今鏈家內(nèi)網(wǎng)整體掛牌量下滑到了13.6萬套，買家可選房源減少約15%。

圖源鏈家

直接打破了二手房“越賣越多”的怪圈，恐慌性砸盤明顯減少，房東從“不得不賣”轉(zhuǎn)為“不用賤賣”，市場情緒也穩(wěn)定了很多。

具體來看，掛牌量呈現(xiàn)明顯區(qū)域分化。外環(huán)外及郊環(huán)保持平穩(wěn)，內(nèi)城及主城區(qū)降幅尤為顯著，從3.2萬套降至2.19萬套，同比降幅達38%，核心區(qū)掛牌量近乎腰斬。

最新的70城房價一出來，信號其實很明確，上海二手房環(huán)比漲了 0.2%，終于結(jié)束連跌。更關(guān)鍵的是，這是時隔9個月，新房、二手房第一次同步微漲，市場久違地露出了一點暖意。

圖源國家統(tǒng)計局

政策紅利其實是從3月才開始全面兌現(xiàn)，接下來二手房指數(shù)還會繼續(xù)保持正增長。

回看過去三年，二手房價格回正最長也就撐了4個月，還是靠密集政策托著才穩(wěn)住。這一輪如果能連漲3個月，止跌的形態(tài)才算真正站住，市場信心也就徹底回來了。

盡管中長期的下行趨勢還沒完全扭轉(zhuǎn)，但至少已經(jīng)進入明顯的盤整期。滬七條新政最大的意義，或許就是提前消化這波下行壓力。

從成交量、掛牌量到價格表現(xiàn)，上海這波小陽春，放在全國都是最能打的那一檔。

只有成交量能持續(xù)、掛牌庫存繼續(xù)往下走，市場企穩(wěn)的根基才會越來越扎實，從“跌跌不休”走到“慢慢回暖”。

03

新房偏弱：僅點狀熱度

但今年的小陽春，并沒有如約傳導到新房市場。3月前兩周上海新房成交量同比大跌約44%。

就算把春節(jié)錯位的影響剔除掉，整體熱度也明顯弱于往年同期，市場體感上就是冷得很真實。

往年小陽春基本都是新房先行，或是新房、二手同步升溫，今年樓市卻走出了很罕見的分化行情，全國多個一二線城市普遍是新房表現(xiàn)不如去年，火熱的反而是二手房，尤其是低總價剛需盤，成交相當亮眼。

盡管上周的上海新房成交略有修復，成交結(jié)構(gòu)上也看得很清楚：需求明顯向剛需端傾斜，高性價比樓盤成了絕對主力。

青浦聯(lián)發(fā)時光新澍單周成交94套領(lǐng)跑全市，嘉定更是占據(jù)成交TOP10四席，妥妥的外溢需求承接主力，整體呈現(xiàn)“剛需盤放量、改善盤穩(wěn)健”的態(tài)勢。

圖源佑威房地產(chǎn)研究中心

認購端則呈現(xiàn)出極致的冰火兩重天。

上周21盤集中入市，頂豪與核心品質(zhì)盤逆勢走強。

保利外灘曜認購率累積124%、綠城潮鳴外灘超110%、保利珺園首日認購率達102%、華潤澐啟濱江三批次達119%。

安瀾上海二批次去化率也有78%，外灘元境3月8日二開更是48小時狂銷9億+。

與之形成對比的是，大量普通新房去化壓力仍在，銷售情況并不理想。

數(shù)據(jù)也在悄悄反映市場邏輯的轉(zhuǎn)變，今年上海新房套均總價從1月964萬到2月890萬，再到3月851萬，連續(xù)下行。

過去四年新房價格暴漲，很大程度上依賴豪宅集中成交托底；而2025年下半年頂豪集中網(wǎng)簽的盛況不再，豪宅走量放緩，普通新房也開始以價換量。

這一輪新房與二手房的深度分化，本質(zhì)上是三重結(jié)構(gòu)錯配共同作用的結(jié)果：

一是需求匹配錯配。

剛需最看重總價可控、配套成熟、即買即住，二手房300-500萬房源充足，剛好接住這批人。新房這是整體總價偏高，和主流剛需預(yù)算對不上。

二是交易周期錯配。

二手房過戶就能入住，落戶、上學這些硬需求能快速解決。新房普遍要等 兩三年才交付，時間成本直接勸退一大批剛需。

三是客群定位錯配。

現(xiàn)在新房大多做改善大戶型，依賴“賣一買一”的置換鏈條，但目前置換鏈根本沒打通，改善需求起不來，剛需又夠不著新房，最后就形成了“二手熱、新房冷”的局面。

炸天團整體看下來認為，上海新房還沒真正全面回暖，只有核心優(yōu)質(zhì)項目在點狀爆發(fā)，市場仍處在結(jié)構(gòu)調(diào)整、重新找平衡的階段。

04

今年的小陽春，比往年任何一屆都更復雜、也更真實。

去年還是拼命以價換量，越賣越便宜；今年已經(jīng)是議價空間收窄，價格慢慢企穩(wěn)、甚至小幅回漲。

局面之所以如此分化，說明市場的深度調(diào)整還沒結(jié)束，但觸底信號已經(jīng)越來越強：成交放量、庫存回落，都在一點點為價格企穩(wěn)筑牢底盤。

往本質(zhì)上說，這一輪回暖，就是長期被壓抑的剛性需求，在政策窗口下的集中釋放。

普漲已經(jīng)不可能了，而是真正能穩(wěn)定流通的房子在走出整體低迷之后，完成了一次屬于自己的價值重估。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題： 上海樓市狂飆！但這波小陽春，和你想的完全不一樣