風(fēng)財訊 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機(jī)剖析
作者：陳婷婷
來源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun)
單程9326公里、26次橫跨太平洋，終于在大洋彼岸同樣北緯40度的納帕地區(qū)，在一望無際的葡萄園中，與夢想中的小鎮(zhèn)實現(xiàn)了一場世紀(jì)邂逅。
于是，在距北京100公里之外的官廳湖畔，便有了鴻坤·葡萄酒小鎮(zhèn)——這是他準(zhǔn)備交接班時的封山之作，也可以說是晚年的夢想棲息地。
據(jù)說，從選址、拿地到開發(fā)，自這個項目動工那一天起，老趙每個月都有一半時間花在這個項目上，親自選材，親自監(jiān)工。
大洋彼岸的詩和遠(yuǎn)方、官廳湖畔的山湖盛景、納帕式的愜意生活，還有提前透支的冬奧紅利，當(dāng)購房人還沒有從葡園醉人的夢中蘇醒，一則與“炒房客”直接掛鉤的消息，就把人們從這一夢境拉回了現(xiàn)實。
就在最近，這個曾讓創(chuàng)始人寄予厚望的鴻坤·葡萄酒小鎮(zhèn)，傳出將推行“0元置業(yè)”的消息不脛而走，背后的真相也頗耐人尋味。
01 一筆不花錢的買賣
“0元置業(yè)”的幕后操作方，是一家名為美房網(wǎng)的公司。這家游走在灰色地帶的平臺存在已久，如今已經(jīng)發(fā)展到第93個群，粉絲基數(shù)巨大。
在“0元置業(yè)九十三群”中，負(fù)責(zé)人不厭其煩地給新成員普及其商業(yè)模式：
幫助買房人0首付0月供炒房；幫助開發(fā)商采用0首付0月供的方案快速去化，完成銷售任務(wù)。
簡單來說，不花一分錢首付，也不花一分錢月供，買房者就能擁有一套房子。
這個聽上去天方夜譚的概念，與二十年前曾在市場上大行其道的“0首付”還不一樣。
后者曾被明令禁止，根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》第二條，強(qiáng)化個人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個人住房貸款。
2001年，中國人民銀行重申，商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款，應(yīng)嚴(yán)格評估抵押物的實際價值，落實抵押登記手續(xù)，貸款額與抵押物實際價值的比例(抵借比)最高不得超過80%，嚴(yán)禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款。
隨后，房地產(chǎn)交易日趨規(guī)范，“0首付”逐漸淡出大眾視野。然而，禁令并不意味著消失，二十年后，它又有了一個更加“專業(yè)”的名詞：
看漲期權(quán)。
期權(quán)，在金融交易市場上并不陌生，但對買房人而言，仍是云里霧里。看漲期權(quán)，顧名思義，賭的就是房價上漲。
據(jù)風(fēng)財訊了解，在美房網(wǎng)的運作下，新房市場“看漲期權(quán)”的首單案例，出現(xiàn)在香河大愛城。
10月24日，美房網(wǎng)宣布，在0元置業(yè)平臺的撮合下，香河大愛城的一名業(yè)主與看漲期權(quán)人實現(xiàn)了“安全”配對。
雙方以65萬委托成交總價作為對賭價格，由看漲期權(quán)人每月替業(yè)主繳納月供1860元，轉(zhuǎn)到房貸賬戶，連續(xù)繳納十五年。
雙方簽署委托出售協(xié)議，在房貸還清前的十五年觀察期內(nèi)，看漲期權(quán)人有權(quán)在超過委托價格時出售該套房屋，超過65萬以上的部分，80%分配給看漲期權(quán)人，20%分配給業(yè)主。
在限購大棒下，環(huán)京樓市目前仍處于冰封狀態(tài)。根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計，10月，環(huán)京新房市場（廊坊市區(qū)+燕郊+固安+香河+石家莊+張家口）整體表現(xiàn)為環(huán)比量價齊跌。
以香河為例，10月的成交均價為8352元/㎡，環(huán)比下降3%，價格連續(xù)3個月下滑。
一面是年底緊急回款的壓力，一面是“新模式”的誘惑，再加上首單案例的“成功”，“0首付”開始逐漸向環(huán)京各個角落滲透。
11月14日，燕郊首爾甜成會所，在美房網(wǎng)首席分析師“康老師”的帶領(lǐng)下，0元置業(yè)平臺開展了一場名為《如何讓開發(fā)商接受0首付0月供方案賣房》的激烈討論。
參會人員當(dāng)中，包括了環(huán)京樓市的開發(fā)商，各樓盤的總代理，渠道公司老總，燕郊、香河、大廠、廊坊、永清、北戴河區(qū)域的片區(qū)經(jīng)理。
可以說，環(huán)京大大小小的項目代表，都來了。
02 鴻坤的方案
顯然，這也是一場“成功”的秘密會議。僅過了8天之后，11月22日，美房網(wǎng)便欣然官宣：鴻坤地產(chǎn)將全面采用0首付銷售一手新房。
如果說環(huán)京的二手房業(yè)主愿意接受看漲期權(quán)人買斷20年后的漲幅，用投資人的錢來補(bǔ)充現(xiàn)金流，以減少跌價的損失，那么賣一手房的開發(fā)商也順勢進(jìn)入，則意味著什么？
美房網(wǎng)有一套非常完整的自洽邏輯：
鴻坤·葡萄酒小鎮(zhèn)拿出七十年住宅參與0首付營銷模式，以一套78.9平米的兩居室現(xiàn)房為例，毛坯單價7000元每平米，裝修加上家具家電共6萬，其中三成首付款為16.57萬，合計相當(dāng)于首付共22.57萬，貸款總額38.66萬，二十年等額本息還款月供2552元。
現(xiàn)在，只需要購買二十年的使用權(quán)22.57萬，不僅可以自住，還能把房子交給民宿托管，分時度假。
把二十年的冬天，滑雪時段（10月15日至次年4月15日），賣給另外一個人；
這位“康老師”說，這個方案已經(jīng)獲得鴻坤集團(tuán)通過，準(zhǔn)備交給0元置業(yè)團(tuán)隊試點，不久，便會在鴻坤集團(tuán)全國項目推廣。
“康老師”還說，現(xiàn)在推廣階段，不能在售樓處宣傳，因為開發(fā)商害怕老業(yè)主維權(quán)。可以在售樓處簽約，但不能宣傳，也就是只做不說。
所有的買房，其實都是預(yù)期房價上漲并通過賣掉獲得房價上漲收益的行為。或者說，買房的目的就是為了漲價后賣出，因為只有租房才是不以房價上漲為目的的真實居住。
昔日，制定了“大七環(huán)戰(zhàn)略”的鴻坤地產(chǎn)，在西紅門的成功模式下，走出了一條康莊大道。但在2017年最嚴(yán)限購令下，四年來政策未曾松動，重倉環(huán)京的華夏幸福、榮盛皆應(yīng)聲“臥倒”，鴻坤也未能幸免。
此時，鴻坤牽手美房網(wǎng)，試圖策動“0元置業(yè)”，案場的銷售人員未置可否，只是輕聲說：“知道這個消息，但還沒有收到明確通知”。
03 “炒房”的4.0版本
在“房住不炒”的主旋律下，“購房真經(jīng)”、“炒房秘籍”，仍猶如手抄本一般游弋在隱秘的角落。
據(jù)“分析師”的總結(jié)，買房技巧已經(jīng)從1.0版本，升級到了4.0版本。
規(guī)規(guī)矩矩攢夠社保年數(shù)，攢夠三至四成首付，正常交房，一次性繳納契稅，等房子升值時正常出售、過戶，再由購房人繳一次稅，是為原始的1.0版本。
全款押房，簽委托出售協(xié)議，只抵押、不過戶，等找到買家再過戶，約定溢價部分屬于押房人，稅少交了一次，是為2.0版本。
支付部分房款當(dāng)定金，簽委托出售協(xié)議，約定兩年內(nèi)出售權(quán)屬于出資人。兩年后，房價漲了，漲幅80%屬于出資人，20%屬于業(yè)主；房價跌了，跌幅比定金低，損失屬于出資人；跌幅高于定金，業(yè)主共同承擔(dān)。此為3.0版本。
據(jù)“康老師”說，單獨購買看漲期權(quán)，不需要北京購房資格，不需要北京五年社保。
雙方互相為對方杠桿，一切看似天衣無縫。
以通州某商辦項目為例，購買了某位業(yè)主二十年使用權(quán)的“趙老師”，去年收了一套房，租金一年漲了10%。
值得一提的是，在人無我有的市場上，除了房產(chǎn)，還有千年難中的“北京車牌”。
在“0元置業(yè)九十三群”中，“康老師”發(fā)布了一則最新消息，0租金方案，還完成了北京電動小客車指標(biāo)五年使用權(quán)的“匹配”，使用權(quán)人支付9萬保證押金，免費使用北京電動汽車車牌五年使用權(quán)，到期保證押金退還。
0元，成了一門最大的灰色生意。
天下有沒有免費的午餐？
北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始合伙人戴金花律師認(rèn)為，看漲期權(quán)其實就是通過合約的方式，約定期權(quán)人在價格上漲時售出一種資產(chǎn)的權(quán)利，一般在證券、融資等交易場景中用的比較多。
這種交易模式若是用于房市，屬于不合規(guī)行為。第一，早在2017年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署要求規(guī)范購房融資行為，“嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)，嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機(jī)構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，嚴(yán)禁個人綜合消費貸款等資金挪用于購房”。
而房企用看漲期權(quán)模式推出0元置業(yè)產(chǎn)品，約定由看漲期權(quán)人繳納房貸，而業(yè)主購房卻不用支付任何房款的行為，類似“0首付貸”的購房融資產(chǎn)品，并不符合上述規(guī)定。
第二，用看漲期權(quán)模式推出0元置業(yè)產(chǎn)品，購房人不用支付任何費用，價格上漲時可以享受分配利益，實際上就是低價囤房，高價賣出的炒房行為，不符合國家禁止炒房的政策。
還有銷售人員告訴風(fēng)財訊，“現(xiàn)在已經(jīng)是底價銷售，開發(fā)商年底著急回款，選擇‘0’首付，實際成本肯定更高。”
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原標(biāo)題： 房子是用來炒的？鴻坤“0元置業(yè)”計劃背后
