作者：藍胖子

來源：ABS視界（ID：ABS-ABN）

由于國內目前并沒有真正意義上的REITs，投資者主要通過借道QDII基金投資的海外REITs。據小編查詢，國內市場投資REITs的公募基金共6只，均為QDII基金（其中3只為被動式指數(shù)基金）。境外REITs和境內基礎設施REITs本質相同，通過QDII基金的資產配置策略可以了解REITs基礎資產的研判要點，亦可以作為承做端的重要參考。

REITs精選策略：本基金主要采取定性與定量相結合的方式進行REITs的遴選。定性層面，本基金主要從標的業(yè)態(tài)、租約狀況、資產質量、管理能力、分紅能力等五個維度對標的REITs進行研判；定量層面，本基金主要從估值水平以及第三方評級等方面對標的REITs進行分析。

1、定性研判

（1）標的業(yè)態(tài)

本基金通過對業(yè)態(tài)基本面的深入研究，決定基金資產在不同業(yè)態(tài)之間的配置，主要考慮因素有：產業(yè)政策、行業(yè)趨勢、區(qū)域特征。

本基金將根據REITs所在地政府對于不同業(yè)態(tài)的產業(yè)政策、不同業(yè)態(tài)所處行業(yè)的發(fā)展趨勢、不同業(yè)態(tài)所在區(qū)域的租金收益情況和資產價格特征等對相關業(yè)態(tài)進行分析，精選出標的業(yè)態(tài)符合政府產業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢良好、所在區(qū)域租金收益以及資產價格合理的REITs。

（2）租約狀況

由于REITs大部分的收入來自于租金收入，所以租約狀況對于REITs來說至關重要，本基金主要從四個維度考察標的REITs的租約狀況：空置率、租金收入持續(xù)穩(wěn)定增長能力、租約的長短結構以及租戶的質量問題。本基金將精選空置率較低、租金收入有持續(xù)穩(wěn)定增長能力、租約較長、租戶質量較好的REITs進行重點投資。

此外，我們還會考慮標的REITs租約的集中度風險問題，主要從區(qū)域與租戶兩個維度來評價集中度風險。一般來說，若REITs標的資產組合的大多數(shù)租金收入或凈運營收入來自于一個或兩個相同的區(qū)域（或租戶），則認為其缺乏多樣性，適當?shù)赜枰越档团渲谩?/p>

（3）資產質量

本基金考察REITs資產質量時，主要從現(xiàn)金流情況、資本結構、融資能力等三個方面進行。

（4）管理能力

本基金對于REITs管理能力的評價主要從公司治理的合理性和透明度、管理團隊的穩(wěn)定性和激勵機制、歷史業(yè)績表現(xiàn)、兼并收購能力等層面進行分析。

（5）分紅能力

本基金對于REITs分紅能力的評價主要從分紅比率以及分紅的持續(xù)增長性來進行判斷。

2、定量分析

定量層面，本基金主要從估值水平以及第三方評級等方面對標的REITs進行分析：

（1）估值指標

目前國際上通行的對REITs及不動產的估值指標至少包括：

①P/FFO指標：類似于一般上市公司的市盈率（P/E）指標。FFO為運營現(xiàn)金流（Funds From Operation），其定義為凈利潤（根據通用會計準則計算）減去不動產出售損益，再加上折舊與攤銷。由于不動產的折舊和攤銷費用一般較高，而FFO可對折舊及攤銷進行調整，并且降低了出現(xiàn)負值的可能性，所以FFO是比凈利潤更好的衡量REITs盈利能力的指標。

②P/NAV指標：類似于一般上市公司的市凈率（P/B）指標。NAV為凈資產價格（Net Asset Value），為資產的現(xiàn)金流折現(xiàn)價值減去負債。對于REITs而言，賬面價值不能很好反映其資產的實際價值，NAV更為適合。

③資本化率指標（Caprate）：是指把資本投入到不動產所帶來的回報率，具體為凈運營收入除以不動產的市場價格。

（2）第三方評級指標

本基金還會結合第三方機構對于REITs的評級指標（如穆迪、晨星等），對標的REITs進行定量分析。

1、資產配置策略

（1）大類資產配置

在大類資產配置方面，本基金的大類資產主要為REITs、REITETF和REOCs等構成的權益類資產以及貨幣市場工具。本基金將根據海外市場環(huán)境的變化，各大類資產的風險及預期收益，在保持長期資產配置穩(wěn)定的前提下，積極進行短期的靈活配置。

（2）地區(qū)資產配置

在地區(qū)資產配置方面，全球房地產證券市場可分為六大地區(qū)（美洲、歐洲不包括英國、英國、澳大利亞、亞洲不包括日本、日本），本基金將根據各地區(qū)的經濟發(fā)展，證券市場情況，房地產市場趨勢，房地產證券的估值、價格、風險及預期收益，貨幣匯率等因素決定基金資產在不同地區(qū)的配置比例。

（3）業(yè)態(tài)資產配置

在業(yè)態(tài)資產配置方面，本基金將根據不同國家或地區(qū)的房地產證券市場特征對其房地產證券按業(yè)態(tài)（如綜合、醫(yī)療保健、酒店、工業(yè)設施、寫字樓、倉儲、零售、出租型公寓、特殊用途等）或其他指標進行有效分類，綜合考慮各業(yè)態(tài)的周期性、預期收益和波動性、貝塔系數(shù)等因素決定基金資產在每個國家或地區(qū)內不同業(yè)態(tài)的配置比例。

2、證券投資策略

本基金證券投資以REITs為主，REOCs為輔，ETF投資為適時補充。其中，REITs投資旨在產生穩(wěn)定現(xiàn)金流收益和長期資本增值；REOCs投資為把握階段性機會和降低組合整體波動性；ETF投資為進行有效市場覆蓋和流動性管理。

本基金主要采取定性與定量相結合的評估方式進行證券選擇。

（1）定性評估

①資產質量：主要從物業(yè)的地點、建筑品質、用戶結構等方面進行判斷。

②資產負債情況：主要從資產負債狀況和結構、融資能力等方面進行分析。

③盈利能力：主要從盈利模式和結構、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和增長性等方面進行分析。

④管理能力：根據不同類型的房地產證券，從管理團隊在房地產領域的專業(yè)能力、穩(wěn)定性和激勵約束機制、歷史業(yè)績表現(xiàn)、公司治理的合理性和透明度等方面進行評估。

（2）定量分析

①凈資產估值和目標價格：預測證券的未來盈利情況和現(xiàn)金流，應用合理的折現(xiàn)率、資本化率估算資產價值，綜合考慮負責等因素，得出證券的凈資產價值和目標價格。

②分紅預測：根據盈利預測和該證券的歷史分紅情況，預測未來分紅。

③估值指標：從價格/凈資產價值（P/NAV）、價格/運營現(xiàn)金流（P/FFO）、資本化率、分紅率等指標，分析該證券的可投資價值。

REITs投資策略：REITs依靠投資管理房地產和房地產相關證券產生現(xiàn)金流，并將大部分現(xiàn)金收益以股息的形式回饋給投資者。REITs投資的資產質量、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性以及管理層能力等指標是分析REITs投資價值的主要參考因素。

本基金將在美國上市交易的REITs中挑選出優(yōu)秀的品種，通過逐一分析每個REITs基本面情況，包括資產分布、營運現(xiàn)金流狀況、債務償還能力、資產回報率、成長潛力、公司治理、管理層激勵等指標對REITs未來總收益作出預測，并對投資風險進行情景分析，根據風險調整收益預期選擇證券構建組合。除此之外，基金管理人將對可投資REITs的風險收益進行持續(xù)監(jiān)測，根據市場變化和組合需要定期或不定期進行調整。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 從公募REITs基金（QDII）配置策略看基礎資產研判要點