地產(chǎn)行業(yè)里一單金額涉及上百億的資產(chǎn)包擬出售事宜，出現(xiàn)在中天金融（000540.SZ）8月31日晚發(fā)布的公告中。

大致要點(diǎn)有：

1.中天金融要將其全資子公司中天城投100%的股權(quán)對(duì)外出售，從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離。

2.目前在談的買家是來自浙江嘉興的佳源創(chuàng)盛，該公司實(shí)控人是沈玉興。

3.180億元是賣方報(bào)價(jià)，不是最終價(jià)。

4.交易是進(jìn)行時(shí)，不是完成時(shí)。雙方僅簽訂框架協(xié)議。如果最晚在今年12月31日還沒簽訂正式協(xié)議，買賣作廢。

5.以及，沈玉興在組一個(gè)浙系好友團(tuán)，來談。

圍繞著這筆潛在交易有3個(gè)問題：

1.為什么是佳源創(chuàng)盛？它跟佳源國(guó)際（02768.HK）有什么關(guān)系？

2.180億元的報(bào)價(jià)，是不是高了點(diǎn)？

3.收購(gòu)的錢從何而來？佳源創(chuàng)盛吃不吃得下，會(huì)不會(huì)消化不良？

在嘗試回答這些問題背后，需要對(duì)這事做更深一層思考。

佳源創(chuàng)盛橫跨半個(gè)中國(guó)來收并購(gòu)，明顯是在原深耕地發(fā)展出現(xiàn)了隱痛。

這種痛，不是個(gè)性，是共性。比如在長(zhǎng)三角，越來越多的開發(fā)商在招拍掛市場(chǎng)拿的地，利潤(rùn)率在走低，甚至是非常低。

連杭州龍頭——濱江集團(tuán)（002244.SZ）董事長(zhǎng)戚金興也不避諱說，要把在杭州拿的地努力做到1-2%的凈利潤(rùn)。

招拍掛市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)在激烈。其實(shí)大家沒少參與，但更多只能充當(dāng)陪跑選手。

土拍碰壁，靠其他方式補(bǔ)。最近結(jié)束的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，你可能聽到越多來越多的開發(fā)商說：

當(dāng)然，收并購(gòu)包含在其中。

嘴上說的和行動(dòng)都很誠(chéng)實(shí)。世茂集團(tuán)（00813.HK）董事局副主席、總裁許世壇前幾天業(yè)績(jī)會(huì)就明說，上半年拿的19塊地里一半以上是通過合作和收并購(gòu)獲得。

市場(chǎng)一直有共識(shí)：收并購(gòu)大概率沒有招拍掛競(jìng)爭(zhēng)激烈。如果標(biāo)的資質(zhì)不差，會(huì)有不錯(cuò)的投資回報(bào)。

單看這點(diǎn)，可見佳源創(chuàng)盛還是對(duì)利潤(rùn)有要求，也是順應(yīng)時(shí)局。

2

180億報(bào)價(jià)，不是小數(shù)目。乍一看，像是蚍蜉撼大樹。

佳源創(chuàng)盛的財(cái)報(bào)所示賬面現(xiàn)金只有50億元左右。

這里特別有必要區(qū)分另外一家公司——佳源國(guó)際（02768.HK）。

佳源國(guó)際和佳源創(chuàng)盛是兄弟公司。前者已經(jīng)上市，后者尚未。兩家也是劃區(qū)而治。用佳源創(chuàng)盛去收購(gòu)可免去諸多麻煩：比如各種上市規(guī)則要求的限制。

兩家公司實(shí)控人都是沈玉興，投資風(fēng)格由老板特性決定。

據(jù)路數(shù)了解，沈BOSS收購(gòu)底氣可歸納為兩點(diǎn)：

一是，荷包鼓。因?yàn)槎嗄攴€(wěn)健發(fā)展策略，攢了錢。加上在澳洲的投資也有小賺。佳源創(chuàng)盛8月份剛償還了一筆約16億公募債。

二是，佳源創(chuàng)盛只是站在臺(tái)前收購(gòu)的一方，但不是唯一收購(gòu)方。

沈玉興還準(zhǔn)備拉幾家浙系企業(yè)組團(tuán)收，有來自寧波的房企、也有非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)等。

不排除企業(yè)團(tuán)們組個(gè)聯(lián)合體去收購(gòu)再參與項(xiàng)目管理的方式。

其實(shí)，中天金融的公告里埋了伏筆。比如這句：鑒于乙方（指乙方自身、乙方聯(lián)合第三方或乙方指定第三方）。

3

這筆買賣，雙方都還算有誠(chéng)意。此前，沈玉興還到過中天金融董事長(zhǎng)羅玉平家里洽談。

據(jù)路數(shù)了解，買家的心理預(yù)期價(jià)位不一定能達(dá)到180億。被砍價(jià)是必然。

中天金融的半年報(bào)數(shù)據(jù)，可以用一個(gè)“慘”字形容。加上這公司對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)幾年前就意興闌珊。現(xiàn)在打包賣掉，是出路。

這里特別注意，這筆百億買賣能不能成，還未有定論。目前只是簽了框架協(xié)議，變量如下：

1.中天金融要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成債務(wù)重組；

2.買賣價(jià)格要談攏，到期談不攏，作廢；

3.正式簽約的截止時(shí)間有限：2021年12月31日。過時(shí)，作廢。

一旦不成，20億定金要退還給佳源創(chuàng)盛。

所以，對(duì)于賣方中天金融而言，遠(yuǎn)沒到敲鑼打鼓發(fā)通稿慶祝的時(shí)刻。對(duì)于潛在買方佳源創(chuàng)盛而言，做好盡調(diào)是當(dāng)務(wù)之急。

收并購(gòu)有風(fēng)險(xiǎn)。收得不好，往前一步就是坑。

4

在過往幾年里，當(dāng)多數(shù)同行在拼命沖規(guī)模時(shí)，整個(gè)佳源集團(tuán)確實(shí)沒太跟風(fēng)。除個(gè)別外，多數(shù)浙系房企的融資杠桿也并不高。

單從上市公司佳源國(guó)際的三道紅線指標(biāo)看，全部為綠。這點(diǎn)在不再唯規(guī)模論的銀行端融資上，也是加分項(xiàng)。

橫跨半個(gè)中國(guó)來到貴陽(yáng)，再加上不久前在當(dāng)?shù)啬玫挠^風(fēng)山地化所地塊，沈玉興和佳源集團(tuán)看樣子是有深耕此處的打算。

多年攢下的加分項(xiàng)和優(yōu)勢(shì)，不知道換了地，能否繼續(xù)發(fā)光發(fā)熱，或者功力一招喪。

畢竟，如果要收，佳源要面對(duì)的是跟曾經(jīng)舒適區(qū)完全不一樣的市場(chǎng)。

比如，大盤模式。一位從小在貴陽(yáng)長(zhǎng)大的朋友對(duì)路數(shù)說，中天·未來方舟這個(gè)盤光開車逛估計(jì)得不下一小時(shí)。

再比如，能否在低首付的城市里和其他開發(fā)商貼身肉搏，做出好產(chǎn)品、好服務(wù)。

一家小型開發(fā)商能走到百億收并購(gòu)賽道，也是個(gè)有趣的事。放在以前，這是中大型開發(fā)商才更夠膽玩的。

不過，道理都是恒定的：