地產(chǎn)三哥 
最及時(shí)的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機(jī)剖析
作者：地產(chǎn)三哥
來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）
一、細(xì)處不斷粗處斷，黃梅不落青梅落
華夏幸福有兩個(gè)董事長(zhǎng)，聯(lián)席。
去年10月份，王文學(xué)參加上交所的一次主題演講時(shí)，全程他都只講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，對(duì)當(dāng)時(shí)自己公司大力推進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)，他只字未提。
可就在2020年上半年，華夏幸福拿地金額超過200億，其中多是大宗商業(yè)、商住地塊。
商業(yè)地產(chǎn)是平安對(duì)華夏幸福進(jìn)行戰(zhàn)略投資之后的新業(yè)務(wù)，由深圳總部負(fù)責(zé)，聯(lián)席董事長(zhǎng)吳向東團(tuán)隊(duì)出身華潤(rùn)，有卓越的地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)履歷。
這時(shí)候，距離2018年7月，平安作為戰(zhàn)略投資者進(jìn)入華夏幸福已經(jīng)兩年多了。上交所的演講似乎將一些傳聞坐實(shí)。
終于，隨著2月份王文學(xué)債委會(huì)上公開信，以及3月25日的平安“不再拿錢”的表態(tài)，外人想象中兩駕馬車：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)散架了。
王文學(xué)的公開信中說。
道德和情義是最虛無縹緲的東西。所以，無論公開信中是要講理想、講情懷、還是講哥們義氣，到最后甚至說大白話：
“我今天是不行了，對(duì)你怎么樣不了，但是社會(huì)自有公道?！?br/>
這些都不會(huì)改變這個(gè)社會(huì)運(yùn)行的基本規(guī)則在每一件具體事情上的映射：沒有永恒的朋友和敵人，只有永恒的利益。
平安入股之后，華夏幸福有兩個(gè)總部、廊坊和深圳，也有兩個(gè)董事長(zhǎng)。最近王董事長(zhǎng)在不斷變賣旗下資產(chǎn)的時(shí)候，市場(chǎng)傳聞另外一位聯(lián)席董事長(zhǎng)，作為職業(yè)經(jīng)理人的吳向東將加盟深圳本土開發(fā)商鵬瑞集團(tuán)。一位是職業(yè)企業(yè)家，一位是職業(yè)經(jīng)理人，大家本就不同。
作為戰(zhàn)略投資股東平安的代表，吳向東從華潤(rùn)帶出來的兄弟不少，有100多人。兄弟們也得吃飯養(yǎng)家，就算以一個(gè)外人視角來看，這事情也無關(guān)道德和操守，更加不要說情誼了。
老王說他能享受的了一起喝酒時(shí)候的好，也能忍受現(xiàn)在的煎熬。他是一個(gè)起于微末、依靠奮斗一步步走出來的優(yōu)秀企業(yè)家。
1992年，鄧公南巡，王文學(xué)下海開火鍋店。這時(shí)候的吳向東還是清華大學(xué)的學(xué)生，1993年加盟華潤(rùn)，一步步做到華潤(rùn)置地董事局主席，是卓越的職業(yè)經(jīng)理人。
也許，大家從源頭上不是一路人。
每個(gè)人的人生經(jīng)歷和因此而形成的價(jià)值觀都是不一樣的，價(jià)值觀不同，大家即便做到一個(gè)席子上，最終也得割席，就像管寧和華歆。
二、時(shí)來鐵似金，運(yùn)去金成鐵
人有運(yùn)氣好的時(shí)候，就有運(yùn)氣差的時(shí)候。
“天安門正南五十公里?！?br/>
從融資現(xiàn)金流的角度，也能看出當(dāng)日盛景。
2017年華夏幸福籌資現(xiàn)金流流入571億元，投資現(xiàn)金凈流出200億元，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈流出162億元，在外界一致看好的情況下，公司融資擴(kuò)張很輕松。
值得注意的是，此前的2015年、2016年華夏幸福的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，這從側(cè)面說明之前的產(chǎn)業(yè)新城模式是走的通的，至少在環(huán)京地區(qū)是走得通的。
2018年，公司籌資現(xiàn)金流陡降為凈流出65億元，所以才有了平安的戰(zhàn)略入股。
平安戰(zhàn)略入股之后，2019年籌資現(xiàn)金流流入259億元、2020三季報(bào)，籌資現(xiàn)金流凈流入253億元。
但是，開源之后，無法節(jié)流。
產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)異地?cái)U(kuò)張需要現(xiàn)金，三通一平+招商服務(wù)+產(chǎn)業(yè)落地，這個(gè)過程本身資金回籠周期就很長(zhǎng)，ppp模式能解決一部分資金來源問題，但遠(yuǎn)水難解近渴。
此外，新業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)也需要資金，商業(yè)地產(chǎn)的資金回籠周期更長(zhǎng)。
所有的資金解決渠道只有兩個(gè)：第一是住宅地產(chǎn)的銷售、第二是繼續(xù)擴(kuò)大融資規(guī)模。
其實(shí)在三道紅線新政掐死房地產(chǎn)融資之前，這已經(jīng)變成了一個(gè)無解的問題了，除非能解決融資的問題。
在所有人以為平安會(huì)繼續(xù)深入合作，平安并沒有。
在所有人都以為有人會(huì)兜底的時(shí)候，平安沒有兜底。
曾經(jīng)以為這是一個(gè)你若盛開、蝴蝶自來的畫面。
人終究還是要靠自己，到最后，也只有你自己。
3、自恨枝無葉，莫怨太陽偏
遭遇不公，這樣，你才能懂得公正的價(jià)值。
體驗(yàn)到孤獨(dú)，這樣，你才會(huì)明白朋友的珍貴。
對(duì)手會(huì)時(shí)不時(shí)對(duì)你們的失敗幸災(zāi)樂禍，這樣，你才懂得人要有競(jìng)爭(zhēng)精神。
被無視，這樣，你才能明白要學(xué)會(huì)傾聽。
生活從來如此，它是由“不公、不幸、孤獨(dú)、被忽視、背叛”組成的。
人生而平等，這是指人格上，而不是機(jī)會(huì)、命運(yùn)和境遇上，所有人們才會(huì)奮斗。
“別的學(xué)生家長(zhǎng)一年掙的頂你媽媽五十年的錢”。
2020年度，招商銀行年報(bào)再次印證了這個(gè)事實(shí)，人數(shù)占比2%不到的金葵花及以上客戶的資產(chǎn)占全行管理零售客戶總資產(chǎn)余額的82.15%，人均資產(chǎn)余額237萬元。
如果以M2為基數(shù)，以招商銀行金葵花卡及以上用戶的在管資產(chǎn)余額為分子，這個(gè)比例從2015年的1.61%增長(zhǎng)到2020年3.36%。
這至少能說明，從2015年到2020年，更富有的一批人獲得了更多的資產(chǎn)，以招行數(shù)據(jù)樣本，人數(shù)比例大概是2%。
我把這理解為一種鞭策。
后來，三哥慢慢發(fā)現(xiàn)，即便上了大學(xué)，大家也不一樣。
大學(xué)的經(jīng)歷只是讓你產(chǎn)生了一個(gè)平等的錯(cuò)覺，其實(shí)大家的家庭背景、眼界、審美，都不在一個(gè)高度。
這些背后都有一個(gè)樸素的社會(huì)現(xiàn)實(shí)：社會(huì)是分層的，每個(gè)人的境遇和命運(yùn)的不同的。
黃渤說得好，你弱的時(shí)候，身邊都是各種各樣的人；等你自己變強(qiáng)了，你會(huì)發(fā)現(xiàn)身邊都是好人。
結(jié)語
1998年4月12日，華夏幸福拿了第一塊地，現(xiàn)在是2021年4月12日的夜。
23年的奮斗帶來的結(jié)果并非如主人公所愿。
王文學(xué)一直說，華夏幸福不是做房地產(chǎn)的，是做產(chǎn)業(yè)新城的。
你還真養(yǎng)豬啊？
住宅這么好賣，你還真搞產(chǎn)業(yè)新城?。?br/>
馬云幾年之前說過，“如果阿里巴巴比現(xiàn)在小，是現(xiàn)在的1/3或者一半，做起來會(huì)很舒服?！?br/>
受恩深處宜先退，得意濃時(shí)便可休。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 華夏幸福終于割席
