1

現(xiàn)金流、現(xiàn)金流，還是現(xiàn)金流

在答媒體問環(huán)節(jié)，第一個(gè)打進(jìn)熱線的記者問：疫情對地產(chǎn)行業(yè)和萬科有什么影響，萬科將如何應(yīng)對？

不怎么會(huì)開玩笑的郁亮開了個(gè)玩笑，他說：謝謝你的問題，我終于有機(jī)會(huì)摘下口罩說話了。

隨后，針對這個(gè)問題，郁亮認(rèn)真答了5分鐘。內(nèi)容總結(jié)起來三點(diǎn)：要有勇氣；要有免疫力；要做好準(zhǔn)備，“危”中看到“機(jī)”。

萬科已是老江湖，1984年出道至今，經(jīng)歷過93年調(diào)控、98年亞洲金融危機(jī)、03年非典、08年全球金融危機(jī)，可以說是見慣了大風(fēng)大浪，盡管如此，面對疫情黑天鵝，萬科還是顯露了前所未有的謹(jǐn)慎。

昨晚面對媒體和今早面對投資者的兩場業(yè)績會(huì)上，萬科管理層提到的最高頻詞匯是：

現(xiàn)金流。

截至2019年年末，萬科持有貨幣資金是1661.9億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債總和938.9億元。此外，2019年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，同比增長了23.6%。

營收多了，分紅卻維持不變，去年派發(fā)118億，今年還是這個(gè)數(shù)。從分紅率來看，肉眼可見的下降。

對此，萬科董秘朱旭解釋：面對疫情這種不確定的外部環(huán)境，我們希望多保留點(diǎn)現(xiàn)金在手，以應(yīng)對不確定性。

一切都是為了確保手上有余糧。

萬科2-3月份認(rèn)購預(yù)計(jì)同比降低510億元，萬科在湖北進(jìn)入的3個(gè)城市（武漢、宜昌和鄂州）1月23日之后基本無銷售。

再加上疫情影響交付，以第一季度為例，萬科開工比往年晚了40天，導(dǎo)致對1萬戶客戶有交付延緩的可能性，全年影響大約涉及3.9萬戶。

這些最終都會(huì)影響企業(yè)的現(xiàn)金流，落到中小企業(yè)頭上。甚至能決定生死存亡。

從萬科2019年報(bào)來看，萬科的銷售增速繼續(xù)放緩。2019年萬科銷售金額是6308.4億元，同比只增長了3.9%，2016年到2018年，這一數(shù)據(jù)分別是39.5%、45.3%以及14.5%。

也就是說，萬科銷售增速已經(jīng)兩連降。

這一點(diǎn)，祝九勝解釋說，“萬科不單純拼規(guī)模，更強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的增長，更注重現(xiàn)金流改善?！?/p>

現(xiàn)金流、現(xiàn)金流，還是現(xiàn)金流。

2

降不降價(jià)，買房人說了算

既然現(xiàn)金流這么重要，萬科會(huì)不會(huì)以價(jià)換量確保銷售？

這是一個(gè)很關(guān)鍵的問題，如果連手中有糧的萬科都釋放降價(jià)信號，表明行業(yè)是真冷。

問到關(guān)鍵處，祝九勝玩起了文字游戲。他說，價(jià)格是消費(fèi)者決定的，萬科沒有定價(jià)權(quán)。

“集團(tuán)不會(huì)對一線價(jià)格管理提原則性指引，每個(gè)項(xiàng)目的具體情況都是一線公司根據(jù)客戶需求和訪談進(jìn)行價(jià)格管理。”

九哥的話，一些媒體解讀為“萬科拒絕降價(jià)”，內(nèi)幕君趕腳吧，老江湖暗藏玄機(jī)。

就跟頂層說房住不炒，同時(shí)提倡因城施策，是一個(gè)邏輯。

雖說萬科將大把現(xiàn)金拽在手，融資成本也低，有更充足的時(shí)間和底氣根據(jù)市場反應(yīng)來調(diào)整價(jià)格策略，但銷售壓力大的區(qū)域和城市，難免要直面用價(jià)格撬動(dòng)預(yù)期的問題。

目前萬科的市占份額約為4%，2019年新獲取項(xiàng)目147個(gè)，權(quán)益規(guī)劃建筑面積2478.4萬平方米，其中有79.9%位于一二線城市。

第一季度走到尾巴尖。一年失去了四分之一的時(shí)間，剩下的9個(gè)月要搶一年的指標(biāo)。沒有非常手段怎么搞？

3

當(dāng)好農(nóng)民種好地

現(xiàn)在，嗅覺最靈敏的那只鴨表示：水會(huì)不會(huì)暖我也不知道。

最近全球降息，央行降準(zhǔn)，一些舉措讓人奮得不要不要的，以為“春天的腳步近了”。

對此，萬科坦言：我們不敢抱有太高預(yù)期。

祝九勝說，從國內(nèi)情況看，央行降準(zhǔn)、LPR改革都是針對實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對地產(chǎn)行業(yè)，他相信金融政策會(huì)保持一致性、穩(wěn)定性。換句話說，整體的直接調(diào)控不會(huì)松。

作為行業(yè)龍頭，萬科對行業(yè)未來趨勢的預(yù)判是什么？針對這個(gè)萬眾關(guān)心的話題，郁亮展示出了不亞于許家印的覺悟，他搬出萬科內(nèi)部一句老話：

當(dāng)好農(nóng)民種好地。

意思是，農(nóng)民的本分就是種地，不要預(yù)測天氣，也不會(huì)因?yàn)椤邦A(yù)測”天氣好或者不好來決定種不種地。

“無論行業(yè)政策產(chǎn)生什么樣的變化，我們都希望房地產(chǎn)長效機(jī)制能夠落實(shí)到位，能更好的解決老百姓的居住問題?！?/p>

種好地的前提是有地，手握重金的“農(nóng)民”，2020年打算怎么買地？

萬科董事張旭稱，謹(jǐn)慎投資，量入為出，持續(xù)關(guān)注人口導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)聚集、配套設(shè)施不斷完善的地區(qū)和城市。其中特別提到，軌道交通、地鐵上蓋物業(yè)。

4

步入白銀時(shí)代深水區(qū)

業(yè)績會(huì)上，郁亮重提白銀時(shí)代。

按照他的說法，目前的地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入白銀時(shí)代深水區(qū)，呈現(xiàn)出“從增量到存量、從平衡到極化、從簡單到復(fù)雜、從單一到全面”四個(gè)明顯特征。

意味著單純靠地產(chǎn)開發(fā)，一枝獨(dú)秀難覓春天。

因此，去年萬科明確將重點(diǎn)業(yè)務(wù)劃分為5大BG（事業(yè)集團(tuán)）和6大BU（事業(yè)單元），其中南方、上海、北方、中西部四大房地產(chǎn)區(qū)域集團(tuán)以及物業(yè)服務(wù)公司被列為BG，商業(yè)地產(chǎn)、物流、長租公寓、冰雪、海外業(yè)務(wù)、教育被劃分為BU。

與此同時(shí)，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，萬科正在進(jìn)行一輪又一輪人事大變革。去年各大城市總換防，孫嘉取代張紀(jì)文；今年一開始，80后韓慧文接替王文金，一年內(nèi)財(cái)務(wù)一把手兩次換防，內(nèi)部“活血”動(dòng)作不斷。

種種跡象表明，“活下去”不是口號，老江湖真的只是焦慮了。