CMBS產(chǎn)品的增信措施方面設(shè)置非常全面，尤其是在外部增信措施，涵蓋了不動產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、應(yīng)收債權(quán)質(zhì)押、連帶責(zé)任保證/差額補足和流動性安排等多種方式。通過CMBS增信措施可以透視了解整個證券化項目的增信體系，是掌握證券化增信體系的重要途徑

三、增信措施觸發(fā)順序

在CMBS項目的增信措施中，通常情況下保證擔(dān)保和抵押擔(dān)保并存，根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十六條（《民法典》第三百九十二條）規(guī)定，“被擔(dān)保的債權(quán)既有物的擔(dān)保又有人的擔(dān)保的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定實現(xiàn)債權(quán)；沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)；第三人提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人可以就物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，也可以要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任。提供擔(dān)保的第三人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人追償。”

CMBS的主要目的是為了融資，抵押物被處置是各方尤其是融資人所不愿意出現(xiàn)的情形。根據(jù)上述規(guī)定，物的擔(dān)保和人擔(dān)保并存的情況下，有約定從約定，沒有約定或者約定不明確，債務(wù)人自己提供物的擔(dān)保的，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)先就該物的擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)。所以，在相關(guān)交易文件中必須明確約定保證擔(dān)保先于抵押擔(dān)保實現(xiàn)債權(quán)，避免沒有約定而必須先行啟動物保的后果。