作者：黃小妹

來源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）

頭部房企陣營，保利發(fā)展控股(SH600048)依舊選擇壓軸“出報”。

不同于2019年分紅、業(yè)績超預(yù)期，2020年保利發(fā)展交出一張業(yè)績平平的成績單。營收同比增速減少約18個百分點；每股分紅下降0.09元；毛利率同比下降2.38個百分點至32.59%。

資本市場亦用腳投票。保利發(fā)展發(fā)布2020年報的第二日，4月20日，當(dāng)日股價跌幅3%。

但對于保利發(fā)展的銷售預(yù)期，市場仍保持樂觀態(tài)度，源于高強度拿地力度以及綠檔的加杠桿空間，頗有逆勢擴張之勢。

結(jié)算、利潤低于預(yù)期

年報顯示，保利發(fā)展2020年實現(xiàn)營業(yè)總收入2432.08億元，同比增長3.06%；其中房地產(chǎn)開發(fā)收入2263.76億元，占比為93.08%；實現(xiàn)凈利潤400.48億元，同比增長6.64%；歸母凈利潤289.48億元，同比增長3.54%。

對于保利發(fā)展2020年財報，國泰君安維持謹(jǐn)慎增持評級，并指出保利發(fā)展結(jié)算低于預(yù)期，利潤增速低于預(yù)期。

結(jié)算方面，2020年保利發(fā)展實現(xiàn)竣工面積和結(jié)算面積分別同比增長34%、17%，但結(jié)算單價10941元/平米相比2019年的12668元/平米下降14%，造成結(jié)算收入低于預(yù)期僅增長1.2%。

利潤增速方面，保利發(fā)展2020年毛利率32.6%，同比下降2.38個百分點。

保利發(fā)展表示，主要由于2017-2018年獲取的高價地項目成為結(jié)轉(zhuǎn)主力，相應(yīng)拉低利潤率水平。同時隨著合作項目增多并逐步進入結(jié)轉(zhuǎn)期，實現(xiàn)投資收益61億元，同比大幅增長65.9%。加上公司本年稅金等支出的減少有效對沖了毛利率下滑的影響，2020年實現(xiàn)歸母凈利率為11.9%，和去年同期持平。

保利地產(chǎn)董事、總經(jīng)理劉平在業(yè)績會上回應(yīng)稱毛利率下降問題，目前行業(yè)毛利率水平進一步收窄，公司將持續(xù)通過精細化管理提升周轉(zhuǎn)效率和收益水平。

各大機構(gòu)風(fēng)險提示中，土地價格上漲過快，毛利率繼續(xù)下滑等關(guān)鍵詞被多次強調(diào)。

這一點擔(dān)憂不無道理。2020年保利發(fā)展拓展平均樓面地價提升至 7388 元/平方米，而2019年這一數(shù)據(jù)為5802元/平方米。隨著樓面均價的上漲，保利地產(chǎn)的毛利率未來仍將承壓。

對于保利發(fā)展2021年銷售增速，機構(gòu)保持樂觀態(tài)度。

國泰君安指出，2020年公司簽約金額增速8.9%，但總資產(chǎn)增速21.1%。且公司拿地金額/銷售金額達到47%，比2019年高13%，隱含公司保持高投資強度，其中權(quán)益拿地增速43%。由于公司在三條紅線監(jiān)管中是處于綠檔，具備加杠桿空間，因此預(yù)計2021年將帶來較好的銷售增速。

平安證券認(rèn)為，保利發(fā)展激勵制度不斷完善、融資優(yōu)勢延續(xù)，多元化業(yè)務(wù)持續(xù)推薦，短期拿地強度提升為銷售結(jié)轉(zhuǎn)提供支持，公司作為行業(yè)龍頭有望中充分受益集中度提升。

降低分紅的考量

結(jié)算收入、利潤不及預(yù)期之外，保利發(fā)展分紅下降備受投資者關(guān)注。

年報顯示，2020年度保利地產(chǎn)擬向股東每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利7.3元（含稅），分紅率30.18%，創(chuàng)下近三年新低。2019年每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利8.2元（含稅），分紅率35%，對比之下分紅有所降低。

關(guān)于降低分紅，劉平在業(yè)績會上回應(yīng)，公司2020年度現(xiàn)金規(guī)劃占歸母凈利潤30%，符合公司《2018-2020年股東回報規(guī)劃》，且30%的分紅比例在上市公司中也是較高的水平，并符合監(jiān)管要求和導(dǎo)向。

劉平表示，公司的分紅方案及回報規(guī)劃均是結(jié)合行業(yè)政策、經(jīng)營需要來制定的，需要同時平衡公司經(jīng)營資金需求及股東回報。“在三道紅線、集中供地等政策下，公司充分結(jié)合經(jīng)營資金需求和股東即期回報平衡制定本年度分紅方案。”

保利地產(chǎn)于隨年報同步發(fā)布的《2021-2023年股東回報規(guī)劃》中提到，未來三年，每年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。

財務(wù)總監(jiān)周東利則進一步解釋稱，隨著“三道紅線”等系列政策的出臺和落地，降低分紅、適當(dāng)提高自有資金儲備規(guī)模，是為了保持持續(xù)發(fā)展能力，為股東創(chuàng)造價值。

業(yè)內(nèi)人士表示，保利地產(chǎn)分紅率降低的原因或許與保利發(fā)展近年加速擴張相關(guān)。2020年，保利發(fā)展全年合計拿地2353億元，同比增長51%。以此導(dǎo)致2020全年經(jīng)營現(xiàn)金流同比減少240億元。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，在其他一些高杠桿房企近兩年努力降低負債率，回歸綠檔的同時，保利發(fā)展正利用較低杠桿率逆勢擴張。

業(yè)績會上，宋廣菊退休問題成為焦點。

3月24日，國資委官網(wǎng)發(fā)布《17戶中央企業(yè)44名領(lǐng)導(dǎo)人員職務(wù)任免》顯示，免去宋廣菊（女）的中國保利集團有限公司黨委常委職務(wù)，不再擔(dān)任中國保利集團有限公司副總經(jīng)理職務(wù)，退休。

董事會秘書黃海回應(yīng)“宋廣菊何時會從保利發(fā)展離職”，目前公司管理層暫無變動，生產(chǎn)經(jīng)營活動均正常，如有披露事項公司將按照規(guī)定進行公告。公司管理層多年來保持穩(wěn)定，項目運作經(jīng)驗豐富，且集體決策機制成熟完善，正常的人事變動對公司經(jīng)營的影響有限。

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原標(biāo)題： 窺報32|保利發(fā)展：積極拿地與綠檔之間的逆勢擴張