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充滿期望的綠城，感覺總是差了一點點

地產(chǎn)十一言

2021-07-19 12:00 3532 0 0

綠城不為人知的房企動向。

作者：地產(chǎn)十一言

來源：地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

3月22日晚，綠城發(fā)布2020年全年業(yè)績。公告顯示，綠城2020年實現(xiàn)合同銷售金額2892億元，同比增長43%，遠超既定的2500億目標，算上代建銷售的745億元，行業(yè)排名第八。

一舉重回TOP10，散發(fā)著耀眼的綠光。

只是，這晃眼的綠光，也照到了股市。

亮眼的業(yè)績發(fā)布后，股價一路下跌。從23日的開盤價11.74元，跌至今天（3月25日）收盤價的9.71元。

投資人不買單，綠城似乎在上演一出“獨角戲”。有點小尷尬。

從表面上看，不得不說，綠城2020年的成績單已邁進優(yōu)等生行列。

除了超額完成年度銷售額外，營收657.83億元，同比增6.8%；年內(nèi)利潤57.63億，增加46.5；公司股東應(yīng)占利潤人民幣37.96億元，上升53.1%。

只是，亮麗的報表不能細看啊。

股東核心凈利潤從2019年的43.36億元下降到39.93億元，下降7.9%；毛利為155.73億元，同比微降0.4%；毛利率為23.7%，同比下降1.7個百分點。

以上你可以發(fā)現(xiàn)，綠城這家公司，營收在增長，毛利率卻不斷下降。

增收，是由于物業(yè)銷售收入的增加。

2020年，綠城的營收增加部分主要來自物業(yè)銷售收入的增加，而銷售收入增加的原因則是銷售均價的提高。

據(jù)公告顯示，2020年綠城的物業(yè)銷售收入為573.34億元，占總收入的87.2%，較2019年增加5.3%。

而物業(yè)銷售收入是由銷售面積*單平銷售均價而來的。

2020年，綠城的銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積為2914404平米，比2019年還減少1.9%；相反，單平銷售均價為每平米19673元，同比上升7.4%。

單平米銷售均價的提高，又依賴于2020年結(jié)轉(zhuǎn)收入的項目中，一二線城市項目的占比提高。

資料顯示，2020年，綠城中國在一二線城市的項目占比為61.4%，而2019年，這個數(shù)值占比是52.3%。

這一降一升綜合在一起，整體還是呈上升態(tài)勢。這，是綠城2020營收的關(guān)鍵。

可以看出，這一結(jié)果，是綠城把更多的項目集中在一二線城市帶來的。

不增利，是因為永續(xù)債的高利率吞噬了綠城的毛利率。

業(yè)績發(fā)布會上，執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁耿忠強表示，“因為永續(xù)債確確實實要支付一部分成本，2020年，境內(nèi)永續(xù)債的利率6.07%，全年永續(xù)債的利率為7.12%，這是我們使用永續(xù)債的代價”，他形容永續(xù)債是一把雙刃劍。

的確，目前綠城在手的200億永續(xù)債讓他們有底氣進行規(guī)模上的投拓，在某種程度上，永續(xù)債優(yōu)化了綠城的資本結(jié)構(gòu)，擴大綠城的融資空間；但永續(xù)債的高利率也像一個“毒瘤”一樣，吸食著綠地的血。

綠城發(fā)過多少永續(xù)債呢

2018年12月份，綠城發(fā)過一筆5億美元的永續(xù)債，三年內(nèi)的年利率是10%，三年后重新設(shè)定利率；

2014年，綠城發(fā)行的一筆5億美元永久資本證券利率為9%。

這還是其中兩筆。十一郎翻閱了綠城歷年的財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2013年綠城的永續(xù)債為21億元，之后一路高漲，到了2019年，永續(xù)債變成了212億元。

八年漲了十倍。

2020年永續(xù)債下降了一點，206.18億元，卻依然分走了綠城約13億的利潤。

永續(xù)債這個東西的確像耿忠強說的，是把雙刃劍。

曾經(jīng)的恒大用的純熟，為了快速擴張，大量借入永續(xù)債，完成全國布局的展開后引入戰(zhàn)投，全額歸還。但是，這玩意也容易上癮，表現(xiàn)在吞噬當年利潤。

耿忠強還指出，由于國家出臺一些政策，隨著永續(xù)債的逐步到期，綠城亦不會再做了。

由于這些年股權(quán)變動，綠城的風格也跟著變了。

人們發(fā)現(xiàn)這家中國房地產(chǎn)界口碑最好的公司，正在把一直以來堅持的高品質(zhì)，轉(zhuǎn)化為實現(xiàn)業(yè)績高增長的能力。

脫離了宋衛(wèi)平時期的致力于打造精致產(chǎn)品，逐漸走上了規(guī)模擴張的道路。

據(jù)業(yè)內(nèi)報道，2020年上半年，綠城在拿地到開工、開盤、歸還股東投入、交付這四個周期提速幅度達到了24%、10%、14%及5%，其中兩項較2019年增長10%以上。

沖擊規(guī)模勢必帶來品質(zhì)問題，看看綠城近幾年的維權(quán)數(shù)量，不沖擊規(guī)模就要被市場淘汰，太難了。

正是在追求規(guī)模的路上，永續(xù)債的高利息吞噬著綠城的利潤率，也是為了追求規(guī)模，綠城不斷尋找小股操盤的合作，致使“權(quán)益金額占比低”等問題一直存在。

據(jù)自媒體《地產(chǎn)銳觀察》統(tǒng)計，在2020年TOP20的房企里，大部分房企權(quán)益銷售金額占比在70%以上，只有綠城中國和旭輝集團的權(quán)益銷售金額占比低于60%，綠城中國最低。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞，地產(chǎn)銳觀察整理

權(quán)益銷售金額占比過低往往意味著企業(yè)銷售成色不足，更依賴合作開發(fā)進行規(guī)模擴張。這就可以解釋，為何綠城增收不增利。

不禁要為之的規(guī)模擴張打上了一個問號。

另外，值得注意的是，綠城2020年的銷售成本同比增速高于營收增速，為9.26%。

受此種種影響，綠城中國的2020年毛利其實是有所下滑的，比2019年少了6750多萬元。

換句話說，雖然名次進了前十，但賺錢能力沒有以前厲害了。

難怪投資者不買單。

最后，用雪球上一位投資人的話來結(jié)束這篇文章吧，“總是對綠城充滿期望，管理層也是不斷給出美好預(yù)期，但兌現(xiàn)總是感覺差一點。”

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“地產(chǎn)十一言”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題： 充滿期望的綠城，感覺總是差了一點點

永續(xù)債利率銷售收入綠城物業(yè)

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