作者：觀點(diǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)

觀點(diǎn)網(wǎng) 在2021年底有關(guān)房地產(chǎn)并購融資放松的政策出臺(tái)之后，具備資格的房地產(chǎn)企業(yè)在2022年便開始嘗試這一“新鮮”工具，與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)性最強(qiáng)的銀行業(yè)，同樣開始試水這一領(lǐng)域。

1月17日，據(jù)浦發(fā)銀行在中國債券信息網(wǎng)披露的信息顯示，其擬發(fā)行2022年第一期金融債券，其中部分募集資金將用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

值得注意的是，這也是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。浦發(fā)銀行在其官方網(wǎng)站發(fā)布動(dòng)態(tài)表示，該房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題的債券將于1月21日簿記。

其同時(shí)表示，浦發(fā)銀行將按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)原則，穩(wěn)妥有序推進(jìn)募集資金投放，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

相比于招商蛇口以債務(wù)融資工具募集資金用于并購的表述不同，這是第一家明確表示要將相關(guān)資金使用于支持并購出險(xiǎn)和困難大型地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目企業(yè)。

而對(duì)于出險(xiǎn)企業(yè)而言，也許才是迎來真正的曙光。

據(jù)募集說明書顯示，浦發(fā)銀行的債券注冊(cè)額度為1000億元，本次擬發(fā)行的2022年第一期金融債券擬發(fā)行300億元，3年期，分為兩個(gè)品種。

其一為250億元發(fā)行規(guī)模的融資舉措，相關(guān)募集資金在扣除發(fā)行費(fèi)用后，將依據(jù)適用法律和主管部門的批準(zhǔn)用于滿足浦發(fā)銀行資產(chǎn)負(fù)債配置需要，充實(shí)資金來源，優(yōu)化負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，促進(jìn)業(yè)務(wù)的穩(wěn)健發(fā)展。

另一個(gè)發(fā)行規(guī)模在50億元的品種，才是在募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，浦發(fā)銀行在募集說明書中除了上述表述外，并未具體對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購貸款投放進(jìn)行展開。僅看公告內(nèi)容，與一般發(fā)債無異，即：利率擬采用固定利率方式，債券由主承銷商組織承銷團(tuán)以余額包銷方式承銷……

重點(diǎn)所需關(guān)注的內(nèi)容在說明書之外，相比于房企謹(jǐn)慎的表態(tài)，浦發(fā)銀行通過官網(wǎng)發(fā)布聲明，一方面強(qiáng)調(diào)該筆債券為金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券；另一方面，是目前唯一明確表示要重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的相關(guān)企業(yè)。

浦發(fā)銀行同時(shí)指出，其作為最早建立并購金融專業(yè)團(tuán)隊(duì)的股份制銀行，其一直致力于并購金融領(lǐng)域的探索與實(shí)踐，已形成了“并購融資＋并購?fù)顿Y+并購顧問”的綜合并購金融服務(wù)模式。

據(jù)了解，并購貸款是浦發(fā)銀行的一項(xiàng)重點(diǎn)業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，其境內(nèi)外并購融資余額1106.19億元，2021年上半年新發(fā)放并購貸款316.21億元，新發(fā)放并購貸款同比增長92.25%。截至2021年三季度，浦發(fā)銀行新發(fā)放并購貸款448億元，同比增長19%。

浦發(fā)銀行稱，十余年來并購金融已累計(jì)服務(wù)企業(yè)超千家，各類并購交易金額超萬億，創(chuàng)造了多個(gè)業(yè)內(nèi)首單、品牌項(xiàng)目。

值得一提的是，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在A股上市的多家銀行中，絕大部分銀行并未在歷年公告中重點(diǎn)提及并購貸款業(yè)務(wù)，僅浦發(fā)銀行會(huì)在年報(bào)中重點(diǎn)提及這項(xiàng)屬于旗下投資銀行的部分業(yè)務(wù)。

或許正因?yàn)榇?，浦發(fā)銀行成為在央行、銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購的金融支持和服務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行債務(wù)融資工具后，首家擬發(fā)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券的金融企業(yè)。

并且浦發(fā)銀行還表示，其將加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和貸后管理，做好資金用途監(jiān)控，助力房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，進(jìn)一步發(fā)揮金融債券對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的積極作用。

相較而言，此次浦發(fā)銀行的首單房地產(chǎn)并購主題債券更重要的點(diǎn)在募集資金重點(diǎn)支持出險(xiǎn)和困難企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收購的表態(tài)。

市場(chǎng)曾一度寄希望于幾家央國企以及部分優(yōu)質(zhì)房企，能在政策支持下幫助市場(chǎng)出險(xiǎn)企業(yè)、困難企業(yè)緩解現(xiàn)金流緊張的難題，但事實(shí)上這部分發(fā)行帶有并購字樣債券的房企，相關(guān)募集資金并未投放在出險(xiǎn)企業(yè)上。

時(shí)間回到2021年11月及12月，房地產(chǎn)金融端逐步糾偏，行業(yè)正常融資需求得到滿足。并且在出險(xiǎn)企業(yè)不斷增多的背景下，支持股權(quán)收購、提供并購金融支持、鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大房地產(chǎn)項(xiàng)目兼并收購等多種政策支持不斷出臺(tái)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)并購資產(chǎn)負(fù)債納入三道紅線考核的擔(dān)憂亦被化解，在2022年1月上旬，便有消息傳出，銀行已告知一些大型優(yōu)質(zhì)房企，針對(duì)出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的承債式收購，相關(guān)并購貸款不再計(jì)入“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)。

事實(shí)上，該消息應(yīng)是出險(xiǎn)企業(yè)最大的利好消息，因?yàn)榧幢闶窃?jīng)的收購?fù)跞趧?chuàng)，在三道紅線的壓力下，其董事會(huì)主席孫宏斌便表示，基本不存在收并購市場(chǎng)，因?yàn)槌鍪鄯綗o論開什么價(jià)格，并購的同時(shí)需要并購債務(wù)，這是沒法并購的。

好消息是，因?yàn)楦邔拥陌l(fā)聲，不少企業(yè)開始嘗試并購融資，在2021年尾，市場(chǎng)消息指招商蛇口、碧桂園等企業(yè)計(jì)劃在中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購。

而在2022年1月初，招商蛇口也實(shí)際地踏出了這一步，相當(dāng)于為行業(yè)在并購相關(guān)的金融市場(chǎng)領(lǐng)域進(jìn)行了一次“破冰”行動(dòng)。但彼時(shí)熟悉招商蛇口的人士向觀點(diǎn)新媒體表達(dá)看法稱，募集資金的實(shí)際使用需要視市場(chǎng)情況而定，真正用于并購的資金可能與計(jì)劃有所出入。

后續(xù)的發(fā)展與該人士的表態(tài)有所接近，發(fā)行首筆并購票據(jù)的招商蛇口，并沒有將資金投入出險(xiǎn)房企，而是用于并購自身位于上海的城市更新項(xiàng)目的部分股權(quán)。

據(jù)查閱，招商蛇口原計(jì)劃發(fā)行的30億元中期票據(jù)，其中15億元用于并購，最終注冊(cè)額度用于收并購的金額為12.9億元，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項(xiàng)目。

按照最初的募集說明書，招商蛇口擬將相關(guān)募集資金用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動(dòng)性壓力(包括但不限于置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等方式)，讓市場(chǎng)一度以為其要收購出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目。

但最終，該筆資金被用于招商蛇口置換收購上海地產(chǎn)舊改項(xiàng)目的前期股權(quán)投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資與收購等。

按照表述，上述資金將投放于A公司，該公司的項(xiàng)目是以住宅為主的城市更新項(xiàng)目，A公司股東B公司于2021年8月9日出讓A公司80%股權(quán)及債權(quán)，最終由招商蛇口子公司競(jìng)得。至此，招商蛇口、C公司、B公司最終持有A公司股權(quán)比例為40.8%、39.2%、20%，本次并購后招商蛇口為第一大股東。

招商蛇口收購價(jià)款21.54億元，本次發(fā)行債券募集資金12.9億元用于并購，金額不超過并購總價(jià)款的60%，置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。

簡而言之，招商蛇口所發(fā)行的并購債券，被用于并購旗下舊改項(xiàng)目，而未被用于出險(xiǎn)企業(yè)。

值得一提的是，另一房企華僑城也發(fā)布了一筆帶并購字眼的融資，不過該筆債券并非如招商蛇口般明確表示要用于收并購，而是用于償還并購貸款。

也就是說，目前而言，尚未有一家房企真正將發(fā)行的并購債券用于出險(xiǎn)企業(yè)。也許，浦發(fā)銀行此次擬發(fā)行的50億元債券，才將是房地產(chǎn)行業(yè)真正的“破冰”。

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原標(biāo)題： 解局 | 浦發(fā)銀行首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券里的“破冰”