作者：睿思中國(guó)

來(lái)源：睿思網(wǎng)

1月29日至30日，上交所官網(wǎng)顯示，共有8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs進(jìn)入受理流程，這距離相關(guān)政策出臺(tái)時(shí)僅一個(gè)月左右，凸顯出監(jiān)管層對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs推進(jìn)工作的極度重視。

另外，此次8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs擬募資金額共計(jì)為314.745億元，對(duì)比來(lái)看，已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs總估值為314.96億元，總市值為438億元。如果溢價(jià)程度相當(dāng)，那這8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs上市后的市值也將與已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs持平。

從原始權(quán)益人的背景來(lái)看，此次的8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，涵蓋央企、地方國(guó)企、民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)，結(jié)構(gòu)較第一批上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs更為豐富。

從推進(jìn)速度來(lái)看，多只申報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)REITs的資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日均為2025年12月31日，距離受理時(shí)間不超1個(gè)月。募集說(shuō)明書中公章落款時(shí)間集中在1月28日至30日，大多數(shù)與受理日重合。另外，錦江資產(chǎn)于2025年12月15日發(fā)布招標(biāo)公告，于1月8日由華安資產(chǎn)中標(biāo)，僅半個(gè)月時(shí)間，項(xiàng)目即申報(bào)至交易所。

整體來(lái)看，從第一只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市至今已近2年，而此次商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推進(jìn)勢(shì)頭和速度明顯蓋過前者，且開放力度更大，各類背景主體均可參與，所以商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs將成為REITs市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)之一。

從8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs各自的具體情況來(lái)看，REITs市場(chǎng)的建設(shè)著實(shí)跨越了一大步。

第一，底層資產(chǎn)正式擴(kuò)容至酒店和寫字樓。

錦江不動(dòng)產(chǎn)REITs和凱德不動(dòng)產(chǎn)REITs均包含酒店資產(chǎn)，前者是一個(gè)純粹的酒店資產(chǎn)包。上海地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)REITs、陸家嘴不動(dòng)產(chǎn)REITs、保利發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)REITs和凱德不動(dòng)產(chǎn)REITs都包含了寫字樓資產(chǎn)，其中上海地產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)REITs是個(gè)寫字樓資產(chǎn)包。

我國(guó)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)達(dá)萬(wàn)億級(jí)，其中就包含了大量的酒店和寫字樓資產(chǎn)，此次擴(kuò)容，等于為萬(wàn)億商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)存量資產(chǎn)通過公募REITs上市放開了閘門。

第二，可以拆分一棟樓中的部分樓層進(jìn)行上市。 

比如，錦江都城福州臺(tái)江店，項(xiàng)目范圍包括地上一層、地上三至七層，二層為商業(yè)街，非項(xiàng)目范圍。這是一個(gè)重大突破，已發(fā)行的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，未有只拆分整體樓棟中的部分樓層進(jìn)行上市的情況。

若這種限制被突破，那么像包含地下商場(chǎng)的寫字樓這種綜合體，也可以選擇只拆分商場(chǎng)部分進(jìn)行上市，利好大量分散式存在的商業(yè)業(yè)態(tài)。這種情況也存在一些外溢效應(yīng)，比如錦江都城福州臺(tái)江店項(xiàng)目的二層商業(yè)街，其進(jìn)行的系列吸引客流的行為必然也將外溢到酒店業(yè)態(tài)，反過來(lái)也是如此。

第三，一只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs里面，可以有不同業(yè)態(tài)的底層資產(chǎn)。

像陸家嘴不動(dòng)產(chǎn)REITs和凱德不動(dòng)產(chǎn)REITs，前者在不同的地塊上有著商場(chǎng)和寫字樓兩種業(yè)態(tài)，后者在同一塊土地上、同一棟建筑中集合了商場(chǎng)、辦公和酒店三種業(yè)態(tài)。

目前已上市的公募REITs中，一只REITs中只有一種業(yè)態(tài)的底層資產(chǎn)，新購(gòu)入的資產(chǎn)也與首發(fā)的資產(chǎn)業(yè)態(tài)一致，好處是資產(chǎn)管理人專營(yíng)一種業(yè)態(tài)資產(chǎn)，專業(yè)程度高。但壞處也很明顯，像產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)在全國(guó)各地的景氣都比較低，即使一只REITs中有多個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)，也無(wú)法充分分散系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而新推出的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，消費(fèi)及旅游景氣上升推動(dòng)的商場(chǎng)、酒店等資產(chǎn)表現(xiàn)的提升，有效對(duì)沖了寫字樓景氣不佳帶來(lái)的問題。

第四，同一個(gè)原始權(quán)益人可以再申請(qǐng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

唯品會(huì)（或杉杉商業(yè)集團(tuán)）、凱德目前各有一只已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，且原始權(quán)益人、運(yùn)營(yíng)方都沒有發(fā)生根本的變化。也就是說(shuō)，目前已經(jīng)發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的原始權(quán)益人，也可以同步去申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。

但這種情況可能會(huì)帶來(lái)同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的問題。像唯品會(huì)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，目前兩只REITs的底層資產(chǎn)均為奧特萊斯。未來(lái)擴(kuò)募的資產(chǎn)也大概率來(lái)源于原始權(quán)益人，所以兩只REITs在新購(gòu)入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)方面存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。若兩只REITs的底層資產(chǎn)處在同一個(gè)城市不遠(yuǎn)的距離，那直接會(huì)有經(jīng)營(yíng)上的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。上交所2025年12月31日發(fā)布的《上海證券交易所公開募集不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）業(yè)務(wù)辦法（試行）》有提及收購(gòu)條款，為了減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)不排除有合并的可能。

總體來(lái)看，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出進(jìn)一步放開了各種商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)上市的阻礙，也給現(xiàn)有的REITs市場(chǎng)提供了新的風(fēng)險(xiǎn)分散模式，這為萬(wàn)億級(jí)別的存量商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)上市提供了便利，也給保險(xiǎn)、養(yǎng)老和各種高中風(fēng)險(xiǎn)厭惡的資金提供了良好的投資渠道，為增加REITs市場(chǎng)的流動(dòng)性奠定資產(chǎn)規(guī)模基礎(chǔ)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 觀察丨萬(wàn)億存量資產(chǎn)盤活啟幕：8只商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs受理，酒店寫字樓首登舞臺(tái)