丁祖昱評樓市 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機剖析
作者：編輯部、CRIC研究
在特殊的時間點，上海首輪集中土拍表現(xiàn)，一定程度上能夠反映出市場信心的恢復度。在疫情之后，推出的36宗地塊全部成交，也意味著開發(fā)商對上海未來充滿信心。
上海首輪集中供地表現(xiàn)平穩(wěn)，各參與主體不僅有國企、央企，也包括外企、民企，參與主體的多樣性充分反映出上海房地產(chǎn)市場是平穩(wěn)健康的
疫情，成為當前房地產(chǎn)市場最大的不確定性
過去兩個月，上海經(jīng)濟受到了極大影響。5月29日，上海發(fā)布《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》，其中明確提出適當增加2022年度建設(shè)用地計劃，同時合理確定住宅用地起始價，降低商業(yè)辦公用房自持比例。
增加土地財政收入的同時，房企在上海的拿地窗口期也將到來
上海今年首輪土拍因為疫情而中斷，40宗地塊中除了4宗“城中村”改造地塊在3月31日底價成交。其余36宗涉宅地塊延期至6月1日開拍，起拍價806.51億元，最終攬金834.7億元
算上3月已成交的4宗“城中村”改造地塊，上海2022年首輪集中土拍共收金879億元。
而去年首輪集中供地，31宗地共成交773億元。
從已完成首輪集中土拍的城市來看，上海土地出讓金額仍排在首位，其次是杭州和北京。可以看出，上海市場仍然在房企投資中占據(jù)重要地位
從房企來看，招商成為這一輪供地的最大贏家，共參與7宗地塊的競拍，最終以117.7億元收獲4宗地。中國鐵建也有3宗地塊收入囊中，總成交價69.3億元。此外，中建八局、建發(fā)和華發(fā)均有2宗地塊入賬
整體溢價率不高，是上海首輪集中供地的一大特征。
多人競拍的20宗地平均溢價僅6.2%，40宗地塊平均溢價率更低，只有3.3%。相較于去年首輪4.9%的平均溢價率，再降1.6個百分點，但比去年第三輪溢價率提升了0.8個百分點。
所有成交地塊中，溢價率最高為9.6%，該地塊為招商聯(lián)合體拿下的徐匯區(qū)斜土街道xh128D-06地塊，成交總價47.3億元，樓面價8.6萬元/平方米。作為開拍首日的“重頭戲”，吸引兩大聯(lián)合體共5家房企競買，觸及中止價后，進入一次性報價階段。
由于底價成交地塊占了五成以上，進一步拉低整體溢價率，但進入一次性報價階段的地塊也有三分之一的比例。
首輪集中土拍，可謂是“冰火兩重天”。
優(yōu)質(zhì)地塊，房企競拍表現(xiàn)較為積極。已完成的36宗地塊中，有13宗進入一次性報價階段。
進入一次性報價階段，以接近平均價的原則確定競得人，保證公平性的同時，對房企出價策略提出了更大的考驗。
有意思的是，兩家房企進入一次性報價階段時，多數(shù)企業(yè)會選取最大值或最小值。比如，大家聯(lián)合體和保利發(fā)展、象嶼聯(lián)合體的出價策略為先出高價，爭取第二次報價的機會，而深業(yè)則反其道而行，出低價拉低平均值，最終摘得地塊。
盈利問題仍是房企拿地首要考慮的因素。
進入一次性報價階段的地塊就能明顯看出，房企普遍看中板塊配套成熟、購房客戶認可度高的區(qū)域，版塊內(nèi)項目去化表現(xiàn)是重要條件。
比如青浦趙巷板塊內(nèi)項目在上海今年一批次新房開盤去化率接近100%，房企拿地風險相對較小。
首輪集中土拍房企盈利空間如何？
判斷盈利可能性，要看兩個重要指標：一個是地房比，即地價與周邊房價的比值，比值越小，盈利空間越大；一個是房地差價，即周邊房價與地價差價空間。
比例配建的情況下，上海首輪土拍成交地塊的利潤空間十分可觀
再看具體數(shù)據(jù)，根據(jù)CRIC測算，36宗商品住宅用地在剔除不可售的商辦及自持住宅面積后，平均地房比約為0.51，有接近七成的地塊房地價差空間超過2萬元/平方米。
13幅觸及中止價進入一次性報價階段的地塊平均地房比達0.58，平均房地價差也2.3萬元/平方米以上，盈利空間仍然充裕
從房企投資積極性來看，依舊對上海市場充滿信心
《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》中提到要適當增加2022年度建設(shè)用地計劃。因此，上海可以進一步增加土地供應(yīng)，比如將原定今年的3次集中供地增至4次，盡快推出第二輪集中供地，讓更多的開發(fā)商可以拿到地。主動調(diào)節(jié)各區(qū)域的供地節(jié)奏，一方面可以緩解上海的供求矛盾，另一方面也有助于上海穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展。
土地市場的回穩(wěn)有利于樓市的回穩(wěn)，第二輪集中供地可以進一步降低土地競拍門檻，包括適度下調(diào)地價，調(diào)整土地指標，減少限制性出讓條件等，有助于房地產(chǎn)企業(yè)更好地參與，從而實現(xiàn)市場回穩(wěn)
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