作者：睿思中國

來源：睿思網

作為國內最大的機構投資者，中國人壽的超7萬億投資資產版圖中，基礎設施、不動產與康養產業構成了“另類投資”的核心陣地。

2025年年報顯示，中國人壽投資性房地產賬面價值117.02億元，長期股權投資突破3077億元，債權型金融產品規模達5195億元。更值得關注的是，公司通過合伙企業基金、養老產業基金等創新載體，在康養融合領域加速布局16個城市、20個機構養老項目、5300萬注冊用戶，勾勒出一幅“保險+養老+地產”的協同藍圖。

然而，在房地產行業深度調整、商業地產收益率持續承壓的背景下，這位壽險巨頭能否將規模優勢轉化為可持續的價值回報，仍是一場長期考驗。

■ 資產底座：萬億投資中的另類陣地

投資性房地產：收縮與審慎并行

翻閱中國人壽2025年年報，投資性房地產的調整趨勢清晰可見。截至2025年12月31日，公司投資性房地產賬面價值為117.02億元，較2024年末的123.19億元下降約5%。這一收縮趨勢并非偶然，而是公司在房地產投資策略上主動調整的體現。

更值得玩味的是公允價值與賬面價值的差異。投資性房地產公允價值為143.45億元，高出賬面價值約26億元，但公司已計提1.50億元減值準備。這1.5億元的減值是近年來首次針對投資性房地產計提，雖然規模不大，卻釋放了一個審慎信號：在商業地產空置率攀升、租金下行的周期中，即便是龍頭險資也需直面市場波動風險。

從會計政策來看，房屋及建筑物采用年限平均法折舊，預計使用年限15至35年，凈殘值率3%，年折舊率2.77%至6.47%。這一政策意味著存量物業賬面價值將逐年攤銷，資產質量需通過實際運營收益持續驗證。

長期股權投資：3077億的重倉棋局

如果說投資性房地產是“水面上的冰山”，那么長期股權投資則是“水面下的巨輪”。2025年末，中國人壽長期股權投資賬面價值達3077.88億元，占投資資產總額的4.15%，規模在上市險資中處于領先地位。

從投資結構來看，聯營企業和合營企業是核心組成部分。其中，中國人壽對廣發銀行持股43.686%，賬面價值1146.24億元，是最大單一股權投資；對中國聯通持股10.20%，賬面價值242.04億元；對川氣東送管道公司持股43.86%，賬面價值118.81億元；此外，對中糧期貨持股29.58%，賬面價值21.43億元。

值得注意的是，年報明確提及，公司通過此類股權投資涉足不動產、工業物流資產等領域。這意味著上述股權投資中，相當比例實質上投向了下游的房地產和物流領域。無論是廣發銀行的網點資源、中國聯通的數據中心還是川氣東送的管道基礎設施，均與不動產基礎設施高度相關，形成了“股權穿透+實體落地”的投資模式。

債權型金融產品：5195億的另類江湖

債權型金融產品是中國人壽另類投資的第三大支柱，2025年末規模達5195.17億元，占投資資產的7%。這類投資主要通過信托計劃、債權投資計劃等渠道，投向銀行、交通運輸、非銀金融、公用事業和能源等領域。

公司在信用風險管控上保持了較高水準：持倉信用債外評AAA級占比超過99%，債權型金融產品外評AAA級占比同樣超過99%。這一“近乎潔癖”的配置策略，既契合險資對安全性的核心訴求，也體現了公司對資產質量的極致追求，在信用風險頻發的市場環境中構筑了堅實防線。

■ 運作模式：平臺化與基金化的雙軌探索

國壽投資：另類投資的核心樞紐

國壽投資保險資產管理有限公司作為中國人壽全資子公司，是其另類投資的“超級平臺”。根據關聯交易公告，公司與國壽投資簽訂的委托投資管理協議有效期至2025年12月31日，2026-2028年新增簽約金額上限分別為1200億元、1400億元、1500億元，呈現逐年遞增的態勢。

2025年度，公司新增委托投資管理資產的簽約金額為561.33億元，向國壽投資公司支付的投資和管理服務費用（含產品管理費、不動產運營管理服務費及業績獎勵）共計6.65億元。

值得關注的是，國壽投資不僅承擔投資管理職能，還提供不動產運營管理服務，標志著中國人壽的不動產投資策略已從“被動持有”向“主動運營”轉型，不僅是當“房東”，還要做“運營商”。

合伙企業基金：創新載體多點突破

2025年，中國人壽通過合伙企業形式開展了多項重大投資，形成了“母基金+專項基金”的多層架構，實現另類投資的精準落地。

其中，北京平準基礎設施不動產股權投資基金合伙企業（有限合伙）于2025年4月成立，全體合伙人認繳出資52.37億元，其中中國人壽認繳35億元，由國壽資本公司擔任管理人，主要投資公開募集的基礎設施證券投資基金，聚焦倉儲物流、產業園區、高速公路等優質資產；

國壽啟航壹期（天津）股權投資基金合伙企業（有限合伙）在2025年12月31日完成增資，全體合伙人認繳出資從139億元增至189億元，中國人壽出資從139億元增至189億元，新增資金主要用于北京頤堤港二期項目的開發和運營，后者是北京大望京商圈的旗艦級商業綜合體項目。

此外，中國人壽還參與了銀發基金、田灣基金等多個專項基金，形成了覆蓋養老、基礎設施、不動產等多領域的基金矩陣。

養老產業基金：康養融合的先行者

在康養產業領域，中國人壽的布局堪稱行業標桿。公司通過專業子公司布局養老養生項目，直接或間接控制的養老服務主體包括國壽嘉園（廈門）健康管理有限公司、國壽（天津）養老養生投資有限公司等7家企業，注冊資本合計超46億元。

上述項目分布在北京、天津、杭州、深圳、昆明、秦皇島等16個城市，形成覆蓋京津冀、長三角、珠三角、西南地區的養老服務網絡，涵蓋CCRC養老社區、城心養老公寓、康養旅居三大產品線，并推出國壽“隨心居”首批4款旅居養老產品。

更值得關注的是，公司康養服務平臺累計注冊人數超5300萬，建立起國內規模領先的保險養老服務客戶池，“保險+養老”的協同效應逐步釋放——養老社區為保單銷售提供場景支撐，保單客戶則成為養老服務的核心潛在用戶。

■ 收益透視：分化格局下的價值考驗

投資性房地產：300萬元的尷尬答卷

2025年，中國人壽投資性房地產凈投資收益僅為300萬元，在3876.94億元總投資收益中的占比幾乎可以忽略。與117.02億元的投資規模相比，這一收益水平反映出商業地產市場的現實困境——租金下行、空置率攀升正在侵蝕資產價值貢獻，其收益率遠低于公司6.09%的總投資收益率。

對比來看，公司固定到期類金融資產凈投資收益1515.12億元，權益類凈投資收益34.75億元，對聯營企業和合營企業的投資收益6.35億元，投資性房地產的收益貢獻差距顯著。

長期股權投資：廣發銀行“一柱擎天”

在長期股權投資領域，廣發銀行是最大的收益來源。2025年，公司按權益法確認對廣發銀行的投資收益51.14億元，占聯營企業和合營企業投資收益的80%以上。

廣發銀行2025年凈利潤152.84億元，中國人壽按持股比例43.686%計算應占收益約66.7億元。扣除其他聯營企業的投資損益后，凈貢獻約51億元——可以說，廣發銀行一家貢獻了長期股權投資板塊的絕大部分收益。

這一結構也暴露了一個潛在風險：如果剔除廣發銀行的收益貢獻，長期股權投資的其他項目能否支撐起這一板塊的價值？中國聯通、川氣東送管道等項目的收益貢獻相對有限，而部分不動產相關投資可能還面臨減值壓力。

REITs投資：新賽道的潛力與挑戰

基礎設施REITs是中國人壽另類投資的新興重點領域。2025年，公司通過北京平準基金投資于公開募集的基礎設施證券投資基金，主要覆蓋倉儲物流、產業園區、高速公路等資產類別。

相較于直接持有不動產，REITs投資具有流動性好、收益相對穩定的特點。在利率持續下行的環境下，高分紅的REITs產品對險資具有一定吸引力。但也需要看到，REITs市場尚處于發展初期，流動性有限，估值體系仍在完善之中，中國人壽在這一領域的投資仍處于“試水”階段。

■ 結語

翻閱中國人壽2025年年報，7萬億投資資產的版圖之中，基礎設施、不動產與康養產業構成了“另類投資”的核心陣地。3077億元的長期股權投資、5195億元的債權型金融產品、117億元的投資性房地產、16個城市的20個養老社區……這些數字背后，是中國人壽作為國內最大機構投資者的戰略縱深。

然而，數字的光鮮不能掩蓋結構的隱憂。投資性房地產收益率不足1%、首次計提房地產減值、關聯交易規模持續擴大……在房地產行業深度調整的背景下，如何將規模優勢轉化為可持續的價值回報，是中國人壽必須回答的長期命題。

2026年作為“十五五”開局之年，中國人壽在另類投資領域的每一步都將影響其長期價值曲線。是繼續“跑馬圈地”還是“精耕細作”，是追求“規模擴張”還是“質量提升”，這位壽險巨頭的戰略選擇，值得持續關注。

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原標題： 透視丨中國人壽“另類版圖”：基建、不動產與康養的協同棋局