作者：睿思中國

來源：睿思網(wǎng)

2025年3月27日，龍湖集團(tuán)交出一份讓市場笑不出來的成績單：營收973.1億元，同比下降24%；擁有人應(yīng)占溢利10.2億元，同比暴跌90%。如果這些數(shù)字還不夠刺眼，那再加上一條：2025年不派末期股息。

一個"窮"字，貫穿了龍湖這份年報的全部章節(jié)。

■ 利潤窮得只剩賬面

2024年還有104億元利潤，2025年只剩10.2億元，跌了90%。

細(xì)看才知道，10.2億元全是靠投資物業(yè)公平值變動撐著的。剔除這塊后，龍湖核心虧損17億元。翻譯成人話：商業(yè)地產(chǎn)賬面增值給了約27億元利潤，把這去掉，地產(chǎn)業(yè)務(wù)實際虧了17億。10.2億元賬面數(shù)字，看起來像利潤，其實是個遮羞布。

地產(chǎn)開發(fā)收入705.4億元，同比下降24%。合同銷售額631.6億元，同比下降37%。項目賣不動，錢收不回來，結(jié)算收入跟著縮水。開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)賺不到真金白銀了，這是第一個"窮"。

■ 運營業(yè)務(wù)勉強糊口

運營及服務(wù)業(yè)務(wù)收入267.7億元，占總收入27.5%，核心溢利79.2億元。這是龍湖唯一能拿出手的成績，也是唯一能填坑的業(yè)務(wù)。

商業(yè)租金收入112.1億元，增長4%。近百座商場在運營，租金還能漲，在行業(yè)整體承壓的背景下實屬不易。物業(yè)管理收入112.3億元，龍湖智創(chuàng)生活在做標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化。

但這塊業(yè)務(wù)也在變窮。增速在放緩——2024年租金增長比4%更高，2025年下來了。行業(yè)整體不景氣，客戶支付能力下降，物業(yè)費收繳率壓力越來越大。一旦運營業(yè)務(wù)增速再放緩，整個集團(tuán)就會陷入虧損。這是第二個"窮"——增長潛力在變窮。

■ 分紅窮到派不出錢

2025年不派末期股息，但派了中期股息。2025年8月29日，龍湖宣布派發(fā)中期股息0.07元/股。這是龍湖自2009年上市以來首次不派末期股息——之前連續(xù)多年派發(fā)末期股息，2025年破了例。

公告里寫的是"董事會決議就2025年不派發(fā)末期股息"，理由沒說。但明眼人都知道：不是不想派，是沒錢派，或者不敢派。

從財務(wù)角度說，292億在手現(xiàn)金，短期償債沒問題。凈負(fù)債率52.2%，在民營房企里算是健康的。留點錢過冬是理性的。

從信心角度說，管理層對2026年的銷售和利潤沒把握。地產(chǎn)這行現(xiàn)在這個德行，誰也不知道明天會怎樣。萬科、碧桂園都自身難保，龍湖雖然還活著，但也沒好到哪去。不派末期股息要么是覺得利潤還會跌，要么是覺得現(xiàn)金要留著救命。

對投資者來說，不派末期股息就是個窮信號：公司對未來盈利沒信心，或者覺得需要儲備更多現(xiàn)金過冬。10.2億利潤都不夠分，2026年要是再虧，股息就更別想了。這是第三個"窮"——分紅能力窮得叮當(dāng)響。

■ 銷售和土儲的尷尬

合同銷售額631.6億元，同比下降37%。沒有銷售就沒有回款，沒有回款就沒有現(xiàn)金流。這是第四個"窮"——銷售端窮得喘不過氣。

土儲方面，2025年龍湖新增土儲總建筑面積37.7萬平方米，權(quán)益面積26.5萬平方米，權(quán)益樓面價9272元/㎡。這個規(guī)模較前幾年大幅縮減，但龍湖仍在核心城市補倉，并非顆粒無收。

截至2025年12月31日，龍湖土地儲備總建筑面積為2235萬平方米，權(quán)益面積1732萬平方米。土儲總量還算充足，但銷售規(guī)模在萎縮，631.6億元的銷售額需要多少貨值來支撐？一邊是銷售大幅下滑，一邊是土儲規(guī)模龐大，去化周期被拉長。這是第五個"窮"——存量變現(xiàn)越來越難。

■ 負(fù)債數(shù)據(jù)看似光鮮

負(fù)債數(shù)字看起來安全邊際充足：綜合借貸1528.1億元，較上年末下降235.1億元；凈負(fù)債率52.2%，融資成本3.51%，平均合同借貸年期為12.12年。這個條件在民營房企里算好的。

但借得少不等于賺錢多。銷售額跌了37%，賺錢能力在下降，收入端明顯承壓。光降負(fù)債不夠，關(guān)鍵是得能賺錢。這是第六個"窮"——收入端在拖后腿。

■ 管理層回應(yīng)

業(yè)績會上，管理層對核心虧損的解釋是"受大環(huán)境影響"。執(zhí)行董事兼CFO趙軼稱，這幾年整個地產(chǎn)開發(fā)市場量價持續(xù)下行，銷售毛利率明顯承壓，這一壓力會在2025年和2026年兩年的結(jié)算周期集中體現(xiàn)，"這也是整個行業(yè)共同面臨的問題"。

不過趙軼也給出了樂觀預(yù)期：運營及服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤79.2億元，毛利率超50%，凈利率約30%。"低點會在2025年到2026年，預(yù)計從2027年開始恢復(fù)增長。"他說，這兩塊業(yè)務(wù)會保持兩位數(shù)增長，繼續(xù)為集團(tuán)提供"壓艙石和穩(wěn)定器"的作用。

董事會主席陳序平則強調(diào)，行業(yè)深度調(diào)整已歷時五年，"今年市場整體跌幅有望大幅收窄，并實現(xiàn)止跌回穩(wěn)"。一季度熱點城市二手房成交量已出現(xiàn)回穩(wěn)，新房市場位置優(yōu)越的改善高端產(chǎn)品也出現(xiàn)熱銷，二手房成交回暖將逐步傳導(dǎo)至新房置換需求。

在拿地策略上，執(zhí)行董事張旭忠稱龍湖仍將"嚴(yán)守投資刻度和投資紀(jì)律，以銷定支"，持續(xù)聚焦高能級城市，擇機(jī)獲取新地，優(yōu)中選優(yōu)。2025年已在北京、上海、深圳、蘇州、重慶、成都等核心城市獲取7幅土地。

■ 結(jié)語

龍湖在民營房企里還活著，但活得怎么樣另說。營收從1274億跌到973億，利潤從104億跌到10.2億，股息不派了，合同銷售額跌了37%。運營及服務(wù)79.2億利潤是唯一遮羞布，但這塊業(yè)務(wù)增速在放緩、行業(yè)競爭在加劇，能不能持續(xù)撐下去還不好說。

央企國企融資便宜、拿地容易。民營房企里，龍湖算是財務(wù)穩(wěn)健的，但行業(yè)整體處于深度調(diào)整階段，穩(wěn)健不代表安全。龍湖雖然還沒爆雷，但，又能撐多久？

龍湖這份年報，窮字貫穿始終：利潤、運營、分紅、銷售、土儲、收入——六面皆窮。

不派股息是最直接的窮信號：管理層對未來沒信心，或者覺得需要更多現(xiàn)金過冬。投資者要想清楚：一家利潤跌90%、核心虧損17億、不派股息、銷售跌37%的公司，還能有多少想象空間？

房地產(chǎn)底部還沒到，行業(yè)出清還在繼續(xù)。龍湖還活著，但"窮"這個字，可能會在未來幾年一直跟著它。這場淘汰賽，龍湖能不能撐到最后不知道，但至少現(xiàn)在看，它已經(jīng)沒那么富了。

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原標(biāo)題： 觀察丨龍湖年報透出一個字：窮