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3.26億平米成交背后，市場底部信號確認

丁祖昱評樓市

2026-01-03 23:00 530 0 0

2025年樓市已收官，重點城市也交出了“成績單”。

作者：編輯部、CRIC研究

來源：丁祖昱評樓市

2025年樓市已收官，重點城市也交出了“成績單”。

在一系列釋放需求、穩(wěn)定供給、重塑結(jié)構(gòu)的政策組合拳引導下，重點城市新增一二手房成交規(guī)模筑底企穩(wěn)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年全國30個重點城市新增一二手住房成交面積約3.26億平方米，與2022年水平相當。其中二手房成交面積為2.14億平方米，創(chuàng)近年新高。市場底部信號確認。

12月底，住建部工作會議明確提出，要充分認識二手房交易占比上升是今后一個時期的趨勢，把新房市場和二手房市場作為一個整體來看待。

12月30日財政部再出新規(guī)，個人購房2年以下增值稅稅率降至3%。這將推動改善型住房需求釋放，從而強化一二手房聯(lián)動，促進房地產(chǎn)市場加快止跌回穩(wěn)。

01重點30城總需求穩(wěn)定全年達到3.26億平方米

當前房地產(chǎn)市場整體量穩(wěn)價跌，并逐步構(gòu)建新的平衡。

數(shù)據(jù)顯示，2025年全國30個重點城市的新房成交面積約3.26億平方米，規(guī)模與2022年差不多，處于近四年來的中間水平，同比7%的降幅與去年保持一致，這說明住房需求總體保持穩(wěn)定。

價格底部信號也已明確，70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)在2025年大部分時間處于環(huán)比微跌或持平狀態(tài)。二手房市場價格下行趨勢較為明顯，但部分核心城市核心區(qū)域的項目已率先止跌企穩(wěn)，無論是從租賃回報率還是掛牌量變化等，都可以看出二手房價格底部信號已形成。

與此同時，在規(guī)模總量相對穩(wěn)定的背景下，部分市場調(diào)整時間較長的城市如重慶、南寧、合肥、昆明等城市普遍率先實現(xiàn)10%以內(nèi)的同比正增長，說明行業(yè)止跌回穩(wěn)正在有序?qū)崿F(xiàn)、市場調(diào)整接近尾聲。

02全年6城累計同比率先止跌四季度半數(shù)城市環(huán)比正增

從30個城市具體表現(xiàn)來看，市場已進入分化修復與筑底企穩(wěn)并存的新階段。

盡管絕大多數(shù)城市全年累計成交同比為負，但是我們也看到兩個積極信號：

一個是全年有6個城市累計同比率先回穩(wěn)，分別是合肥、煙臺、重慶、昆明、南寧和西安。其中合肥和煙臺累計同比均增長9%。重點城市市場正有序回穩(wěn)。而累計同比下降的24個城市中，有半數(shù)城市跌幅小于10%。

還有一個是季度信號，2025年四季度，有接近半數(shù)的城市環(huán)比增速已轉(zhuǎn)正或持平，市場下行勢頭在年末有所減緩，部分城市出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，比如揚州、武漢、深圳四季度環(huán)比漲幅均在10%以上，另外合肥、上海、成都環(huán)比也有5%左右的增速，這些城市年末展現(xiàn)出積極的環(huán)比反彈，市場活躍度明顯提升。

另外，從城市總量來看，成都、上海和北京三城全年一二手房成交總量都在2000萬平方米以上，排在重點30城前三，且累計跌幅均控制在5%以內(nèi)。成交總量超過1000萬平方米的城市也有9個，分別是天津、重慶、廣州、武漢、西安、杭州、青島、南京和長沙。這些核心城市基本面與有效需求支撐相對更強。

當前樓市的熱度和資源，正高度集中在少數(shù)城市，典型如北上廣深、杭州和成都，它們憑借強大的產(chǎn)業(yè)、人口虹吸能力和政策松綁的杠桿效應，有效需求基數(shù)龐大且高端住宅投資保值效應仍在，在這些城市里，資金和需求又進一步向真正的好項目、好產(chǎn)品集中，并呈現(xiàn)出明顯的分化現(xiàn)象。