《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條 下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓： （一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。

隨著開發(fā)商拿地成本的攀升，房企間合作開發(fā)早已成為地產(chǎn)行業(yè)的慣常操作，主要合作模式包括以土地入股成立新項(xiàng)目公司和在原有項(xiàng)目公司基礎(chǔ)上增資擴(kuò)股的合作模式。國土資源局曾有答復(fù)意見，認(rèn)為以土地使用權(quán)作價(jià)出資系土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式，亦應(yīng)滿足《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于“完成開發(fā)投資總額25%”才能轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，對(duì)不滿足該規(guī)定條件的產(chǎn)權(quán)變更申請(qǐng)一般不予受理。

本文所引案例中，明發(fā)公司在未對(duì)案涉地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行任何開發(fā)的情況下，即全部出讓其持有的對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)，結(jié)合該案件中的其他證據(jù)，可以認(rèn)定該股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的即在于完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。從本文所引案例中的觀點(diǎn)來看，最高院并未否認(rèn)這種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力。其理論基礎(chǔ)在于，公司人格獨(dú)立于公司股東，股權(quán)轉(zhuǎn)讓是一種對(duì)于包括財(cái)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的綜合權(quán)利的轉(zhuǎn)讓，與公司特定財(cái)產(chǎn)的讓與并不具有直接對(duì)應(yīng)關(guān)系，故不宜否定本案陸阿生與邊界公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力。

筆者認(rèn)為，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十九條的立法目的在于遏制炒地獲利的不當(dāng)經(jīng)營行為，在項(xiàng)目公司沒有其他大宗財(cái)產(chǎn)的情況下，應(yīng)對(duì)其股東出讓股權(quán)予以必要限制。