作者：徐梅桂 黃成軍

來(lái)源：金誠(chéng)同達(dá)

摘要

2025年11月23日，最高人民法院發(fā)布《建設(shè)工程施工合同糾紛案件解釋?zhuān)ǘ罚ㄕ髑笠庖?jiàn)稿），第20條對(duì)建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后，受讓人能否對(duì)工程折價(jià)或拍賣(mài)款項(xiàng)享有優(yōu)先受償權(quán)提出了兩種對(duì)立方案：（方案一）支持受讓人參照《民法典》第807條主張優(yōu)先受償；（方案二）則否定受讓人享有此權(quán)利。這一安排再次激化了理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)（下稱(chēng)“建工優(yōu)先權(quán)”）能否隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓”的爭(zhēng)論。本文將從法理、擔(dān)保物權(quán)從屬性、實(shí)踐風(fēng)險(xiǎn)、抵押權(quán)人和購(gòu)房者權(quán)益、比較法視角以及實(shí)務(wù)建議等多個(gè)維度，深入分析兩種方案的合法性和可行性，并提出完善建議。

01.

建工優(yōu)先權(quán)的立法背景與法律本質(zhì)

（一）制度設(shè)計(jì)初衷與立法目的

《民法典》第807條明確，“建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”。該條源自《合同法》第286條，其立法目的在于通過(guò)強(qiáng)化承包人建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)能力，間接保障建筑工人工資支付。這一制度并非直接針對(duì)工人工資，而是借用承包人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益來(lái)最終實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)民工的保護(hù)。換言之，它體現(xiàn)了“誰(shuí)投入，誰(shuí)受益”的公平原則，有助于維護(hù)建設(shè)市場(chǎng)秩序和工人權(quán)益。因此，優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)，其根本政策導(dǎo)向是對(duì)特定社會(huì)價(jià)值的優(yōu)先保護(hù)，而非純粹保障合同相對(duì)人之間的權(quán)利。

（二）權(quán)利性質(zhì)：法定擔(dān)保物權(quán)

建工優(yōu)先權(quán)具有明顯的擔(dān)保物權(quán)屬性。實(shí)踐和理論普遍認(rèn)為，它是一種法定擔(dān)保物權(quán)，而非留置權(quán)或普通債權(quán)。首先，該權(quán)利直接以建設(shè)工程（不含土地使用權(quán)）為標(biāo)的，一旦工程折價(jià)或拍賣(mài)，承包人（或受讓人）可對(duì)該項(xiàng)目所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。它具備“從屬性”，即附屬于工程款主債權(quán)，其存在依賴(lài)于主債權(quán)的存續(xù)；同時(shí)又具有“法定性”，權(quán)利主體、范圍、順位均由法律嚴(yán)格規(guī)定。其次，該權(quán)利效力優(yōu)先于開(kāi)發(fā)商及其他債權(quán)人（如抵押權(quán)人），體現(xiàn)了立法者對(duì)建筑工人工資的側(cè)重保護(hù)。建工優(yōu)先權(quán)適用條件一般要求工程竣工驗(yàn)收、價(jià)款確定并逾期支付等程序性條件，但這些要素僅是行權(quán)前提，不改變其物權(quán)屬性。

（三）爭(zhēng)議焦點(diǎn)：從屬性與人身屬性

盡管優(yōu)先受償權(quán)的擔(dān)保性質(zhì)已被多數(shù)學(xué)者和裁判認(rèn)可，但實(shí)踐中對(duì)于其是否應(yīng)隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓始終存在爭(zhēng)議。支持權(quán)利可轉(zhuǎn)讓的觀點(diǎn)認(rèn)為，既然該權(quán)利本質(zhì)上是擔(dān)保工程款實(shí)現(xiàn)的從權(quán)利，那么按照《民法典》第547條“債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，從權(quán)利應(yīng)隨之轉(zhuǎn)移”的規(guī)定，優(yōu)先受償權(quán)理應(yīng)隨著主債權(quán)一并流轉(zhuǎn)。這種解釋既符合民法典的體系邏輯，也有利于實(shí)現(xiàn)權(quán)利立法初衷，加速主債權(quán)人（施工企業(yè)或受讓人）實(shí)現(xiàn)權(quán)利，增強(qiáng)其支付工資能力。相反，另一種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)優(yōu)先權(quán)的“人身屬性”，由于其設(shè)立基于建筑合同中承包人與發(fā)包人之間的信賴(lài)關(guān)系，優(yōu)先權(quán)應(yīng)專(zhuān)屬于原合同承包人，不能隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓分離。否定派擔(dān)心，允許轉(zhuǎn)讓可能滋生承包人通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避支付工人工資的行為，從而損害制度初衷。這一爭(zhēng)論的本質(zhì)在于，是強(qiáng)調(diào)擔(dān)保物權(quán)的流通性和從屬性，還是強(qiáng)調(diào)合同關(guān)系的特殊性和人身依附性，兩者權(quán)衡的差異造成了實(shí)務(wù)上“同案不同判”的現(xiàn)狀。

02.

債權(quán)轉(zhuǎn)讓與擔(dān)保物權(quán)從屬性理論

（一）從屬性原則與《民法典》的規(guī)定

我國(guó)《民法典》第547條對(duì)從權(quán)利的轉(zhuǎn)讓作了明確規(guī)定：主債權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其附屬的從權(quán)利應(yīng)當(dāng)隨之轉(zhuǎn)移。在此框架下，若認(rèn)定優(yōu)先受償權(quán)為優(yōu)先實(shí)現(xiàn)主債權(quán)的法定擔(dān)保物權(quán)，則其屬于從權(quán)利范圍。在債權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中，若主債權(quán)依法轉(zhuǎn)讓并滿(mǎn)足轉(zhuǎn)讓效力要件，按照《民法典》，應(yīng)當(dāng)同時(shí)實(shí)現(xiàn)從權(quán)利的移轉(zhuǎn)。實(shí)務(wù)中，已有多起案例和指導(dǎo)意見(jiàn)認(rèn)同這一思路。例如，最高人民法院在（2019）最高法民終519號(hào)判決中明確指出，工程款債權(quán)可流通為財(cái)產(chǎn)權(quán)，優(yōu)先受償權(quán)為附屬于工程款債權(quán)的擔(dān)保權(quán)利，應(yīng)當(dāng)隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。江蘇高院、廣東高院、深圳中院等地方法院在指導(dǎo)性文件中亦明確支持轉(zhuǎn)讓?zhuān)J(rèn)為“建工優(yōu)先權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓”。可見(jiàn)，按照擔(dān)保物權(quán)從屬性的理論理解，將優(yōu)先權(quán)作為可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)權(quán)，可以在法律體系上形成自洽的邏輯。

（二）否定說(shuō)的理論基礎(chǔ)與批判

持“不可轉(zhuǎn)讓”立場(chǎng)者多以?xún)?yōu)先權(quán)的特殊性和政策目的為依據(jù)。正如前述，引導(dǎo)該制度的核心是保障建筑工人權(quán)益，而非鼓勵(lì)債權(quán)流通。在否定觀點(diǎn)看來(lái)，允許轉(zhuǎn)讓可能削弱對(duì)工人工資的間接保障。此外，這部分觀點(diǎn)還將優(yōu)先權(quán)視為合同關(guān)系的一部分，帶有人身信賴(lài)性質(zhì)，強(qiáng)調(diào)其“人身依附性”。然而，將合同中承包人的資格信賴(lài)直接等同于擔(dān)保權(quán)的不可讓與，本質(zhì)上是將施工合同的信賴(lài)屬性強(qiáng)加給其衍生權(quán)利，在法律邏輯上并不嚴(yán)密。承包人的勞動(dòng)已經(jīng)物化于不動(dòng)產(chǎn)，工程款請(qǐng)求權(quán)已轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，對(duì)應(yīng)的優(yōu)先受償權(quán)應(yīng)被視為財(cái)產(chǎn)性擔(dān)保而非不可轉(zhuǎn)讓的人身權(quán)。如果生硬地將其定性為不可轉(zhuǎn)讓的人身權(quán)，反而會(huì)切斷施工企業(yè)融資渠道，損害保障工人利益的立法目的。因此，“人身屬性”的論證在邏輯上存在過(guò)度延伸之嫌。

綜上，筆者認(rèn)為，按照民法典合同編及擔(dān)保物權(quán)從屬性原理，優(yōu)先受償權(quán)作為附屬于工程款債權(quán)的法定擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。其行使的最終利益是工人工資責(zé)任的實(shí)現(xiàn)，而非給予承包人身份資格，因此讓渡此項(xiàng)權(quán)利并不觸及合同的核心信賴(lài)鏈條。司法實(shí)踐近年也逐漸向此方向傾斜，多數(shù)案例傾向支持跟隨轉(zhuǎn)讓。

03.

司法實(shí)踐可行性與制度風(fēng)險(xiǎn)

（一）司法態(tài)勢(shì)：分歧與影響

當(dāng)前，建工優(yōu)先權(quán)能否跟隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題在司法實(shí)踐中呈現(xiàn)顯著分歧。正反兩種觀點(diǎn)各有案例支持。“支持跟隨轉(zhuǎn)讓”派認(rèn)為，允許受讓人主張優(yōu)先權(quán)有利于債權(quán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)和工人工資支付。如最高法院在（2021）最高法民再18號(hào)案例中指出，建工優(yōu)先權(quán)為法定優(yōu)先權(quán)，立法初衷系通過(guò)保護(hù)承包人的建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)進(jìn)而確保建筑工人的工資權(quán)益得以實(shí)現(xiàn)，建工優(yōu)先權(quán)的保護(hù)不應(yīng)因債權(quán)主體變更而改變，允許受讓人行使優(yōu)先權(quán)有利于原承包人獲得合理對(duì)價(jià)、更有利于實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工債權(quán)。相對(duì)地，“否定隨轉(zhuǎn)讓”派則援引合同法原理及政策目的。在（2020）皖民申4235號(hào)再審案中，法院認(rèn)為優(yōu)先權(quán)是專(zhuān)屬于承包人的法定權(quán)利，非承包人不能取得此權(quán)利。地方指導(dǎo)意見(jiàn)如河北高院亦強(qiáng)調(diào)人身依附性，認(rèn)為轉(zhuǎn)讓債權(quán)應(yīng)導(dǎo)致優(yōu)先權(quán)消滅。

實(shí)務(wù)層面，這種分歧已產(chǎn)生嚴(yán)重不確定性，“同案不同判”風(fēng)險(xiǎn)加劇市場(chǎng)交易障礙。一筆工程款債權(quán)在不同地區(qū)可能得到截然不同的裁判結(jié)果，使得受讓人無(wú)法預(yù)測(cè)收益。對(duì)于依賴(lài)債權(quán)轉(zhuǎn)讓融資的施工企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)而言，這種不穩(wěn)定性是巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：各方博弈與市場(chǎng)影響

司法不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)在商業(yè)層面尤為突出。對(duì)受讓人（如銀行、保理公司、資管機(jī)構(gòu)等）而言，一旦優(yōu)先權(quán)不被法院承認(rèn)，核心擔(dān)保價(jià)值將驟降。原本“超級(jí)優(yōu)先”的債權(quán)將淪為無(wú)擔(dān)保債權(quán)，其償付順序降至抵押權(quán)人之后，債權(quán)回收率急劇縮水。這不僅直接導(dǎo)致投資本金損失，還迫使受讓人在盡職調(diào)查階段投入更多精力，除了核驗(yàn)債權(quán)真實(shí)性和優(yōu)先權(quán)成立條件，還需預(yù)判當(dāng)?shù)胤ㄔ旱牟门袃A向。結(jié)果，受讓人往往只能大幅提高風(fēng)險(xiǎn)折扣、壓低報(bào)價(jià)，或干脆退出交易，直接限制了工程款債權(quán)的市場(chǎng)流動(dòng)性。

對(duì)轉(zhuǎn)讓人（施工企業(yè)或分包方）而言，優(yōu)先權(quán)的不確定性同樣不利。該制度本為施工企業(yè)融資渠道提供保障，但其可轉(zhuǎn)讓性疑云，削弱了工程款債權(quán)的融資功能。在市場(chǎng)談判中，潛在受讓人會(huì)以此作為主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要求大幅折扣，甚至附加額外擔(dān)保或賠償義務(wù)。更為嚴(yán)重的是，即便債權(quán)已轉(zhuǎn)讓完畢，一旦受讓人因優(yōu)先權(quán)爭(zhēng)議遭遇失敗，原承包人往往被拉入訴訟作為共同責(zé)任主體或第三人，繼續(xù)承擔(dān)案件訴訟成本。這剝奪了轉(zhuǎn)讓人通過(guò)債權(quán)出售徹底脫身、快速變現(xiàn)的初衷，造成融資成本大幅上升。

這種多方風(fēng)險(xiǎn)最終可能侵蝕整個(gè)建設(shè)工程市場(chǎng)秩序。在微觀層面，不穩(wěn)定的權(quán)利環(huán)境助長(zhǎng)發(fā)包人惡意拖欠工程款，發(fā)包人若發(fā)現(xiàn)優(yōu)先權(quán)跟隨轉(zhuǎn)讓易遭受挑戰(zhàn)，就更可能拖延結(jié)算、抗辯合同效力，甚至挑起管轄爭(zhēng)議來(lái)阻礙執(zhí)行。在宏觀層面，這一不確定性相當(dāng)于在債權(quán)轉(zhuǎn)讓鏈條上設(shè)置制度性障礙，嚴(yán)重抑制了債權(quán)市場(chǎng)活力和創(chuàng)新，增加了全行業(yè)的融資成本。同時(shí)，持續(xù)的“同案不同判”現(xiàn)象也損害了司法公信力，動(dòng)搖市場(chǎng)參與者對(duì)法律穩(wěn)定性的信心。綜上，當(dāng)前體制下受讓人和轉(zhuǎn)讓人都面臨較高的可行性風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要通過(guò)制度完善來(lái)消解。

04.

對(duì)抵押權(quán)人與商品房消費(fèi)者權(quán)益的影響

（一）對(duì)抵押權(quán)人的影響

如果采納方案一（支持權(quán)利隨同轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓藢@得與原承包人同等的優(yōu)先償付地位，其對(duì)工程折價(jià)或拍賣(mài)所得款項(xiàng)的優(yōu)先請(qǐng)求將繼續(xù)優(yōu)先于抵押權(quán)人。這意味著若發(fā)包人的土地或項(xiàng)目已抵押給銀行，在工程款債權(quán)折價(jià)分配時(shí)，受讓人的優(yōu)先權(quán)將排在銀行抵押權(quán)之前（當(dāng)然也需考慮優(yōu)先權(quán)與商品房消費(fèi)者權(quán)利的關(guān)系，下文討論）。從抵押權(quán)人角度看，這無(wú)疑削弱了其對(duì)在建工程回收金額的可預(yù)期性。換言之，方案一實(shí)際上削弱了抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)的傳統(tǒng)原則，而將銀行等金融機(jī)構(gòu)置于比施工債權(quán)次要的位置。這一安排雖然符合法定優(yōu)先權(quán)的效力順序，但可能與抵押權(quán)人當(dāng)事人的合理期待產(chǎn)生沖突，尤其在發(fā)包人資金緊張需處置在建工程時(shí)，抵押人可能為此利益受損。

方案二（不支持隨同轉(zhuǎn)讓?zhuān)┫拢瑒t承包人（或受讓人）失去對(duì)工程折價(jià)款的優(yōu)先請(qǐng)求權(quán)，抵押權(quán)人對(duì)項(xiàng)目所得款項(xiàng)優(yōu)先受償?shù)男ЯΦ靡跃S持。對(duì)于抵押銀行而言，此方案能保證其抵押權(quán)的優(yōu)先順位不被受讓人侵蝕，符合一般物權(quán)優(yōu)先的原則。不過(guò)，需要注意的是，即便在方案二下，在發(fā)生抵押物折價(jià)、拍賣(mài)前，如果受讓人以其他方式行使債權(quán)（例如請(qǐng)求拍賣(mài)），仍須考慮抵押登記等程序因素。

在兩種方案間權(quán)衡：若以保護(hù)債權(quán)安全和融資預(yù)期為重，則方案二更有利于抵押權(quán)人。但須指出，即使支持方案一，也并非毫無(wú)平衡手段。比如有學(xué)者建議引入“優(yōu)先權(quán)預(yù)告登記”制度，施工方在工程開(kāi)工后可申請(qǐng)預(yù)告登記優(yōu)先權(quán)信息，這樣抵押人在辦理抵押登記時(shí)會(huì)被告知已有預(yù)告登記，從而平衡各方知情權(quán)；如果未登記預(yù)告，優(yōu)先權(quán)僅排在普通債權(quán)之后。如此可兼顧承包人融資需求與抵押權(quán)人知情權(quán)。但是在目前制度框架下，方案一的實(shí)施對(duì)抵押權(quán)人的確是一種挑戰(zhàn)。

（二）對(duì)商品房消費(fèi)者權(quán)益的影響

商品房消費(fèi)者的權(quán)益保護(hù)是建筑領(lǐng)域另一重要考量。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問(wèn)題的批復(fù)》（法釋〔2023〕1號(hào)）第二條和第三條，商品房消費(fèi)者（即購(gòu)買(mǎi)商品房的買(mǎi)受人）以居住為目的購(gòu)買(mǎi)房屋并已支付全部?jī)r(jià)款，其房屋交付請(qǐng)求權(quán)優(yōu)先于建工優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)。商品房消費(fèi)者在執(zhí)行程序中亦享有物權(quán)期待權(quán)，可在一定條件下排除對(duì)已支付房款較多的房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)現(xiàn)行司法解釋?zhuān)稀耙押炗啎?shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、用于居住且無(wú)其他住房、已支付超過(guò)50%購(gòu)房款”等條件的商品房消費(fèi)者，人民法院應(yīng)支持其執(zhí)行異議，保障其權(quán)益優(yōu)先，這一權(quán)利實(shí)際優(yōu)先于建工優(yōu)先權(quán)，即使承包人（或受讓人）對(duì)項(xiàng)目提請(qǐng)拍賣(mài)，法院也不得在有資格的商品房消費(fèi)者主張時(shí)處置其購(gòu)買(mǎi)的房屋。無(wú)論采取方案一還是方案二，商品房消費(fèi)者的物權(quán)期待權(quán)原則上不受影響，該權(quán)利具有根深蒂固的法律地位，換言之，無(wú)論如何界定債權(quán)人的優(yōu)先級(jí)，符合資格的商品房消費(fèi)者在實(shí)踐中仍可得到司法保護(hù)。

從影響層面看，方案一的實(shí)施或許會(huì)在一定程度上削弱商品房消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清償資金的可預(yù)期性，因?yàn)槭茏屓丝舍槍?duì)整個(gè)工程折價(jià)或拍賣(mài)款項(xiàng)主張償還，商品房消費(fèi)者如果未提前主張物權(quán)期待權(quán)，理論上可能影響其原先預(yù)期。但事實(shí)上，只要商品房消費(fèi)者符合法定條件，其物權(quán)期待權(quán)依舊具有較強(qiáng)的排除執(zhí)行效力，不太可能因?yàn)闄?quán)利轉(zhuǎn)讓而被侵蝕。而方案二下，建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)受讓人無(wú)優(yōu)先權(quán)，商品房消費(fèi)者的權(quán)益也不會(huì)因轉(zhuǎn)讓而減弱。綜合來(lái)看，現(xiàn)行制度已經(jīng)對(duì)商品房消費(fèi)者作出相對(duì)較強(qiáng)的保護(hù)，無(wú)論兩種方案如何選擇，只要嚴(yán)格落實(shí)商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)的司法救濟(jì)，商品房消費(fèi)者權(quán)益均可得到保障。在現(xiàn)實(shí)中，需要關(guān)注的是受讓人或發(fā)包人在接近項(xiàng)目處置前，需及時(shí)通知和協(xié)調(diào)各方，避免對(duì)消費(fèi)群體權(quán)益造成意外損害。

05.

比較法視角：國(guó)外制度對(duì)比

在比較法層面，不同法域?qū)ü?yōu)先權(quán)有各自的規(guī)定或類(lèi)似制度。在大陸法系國(guó)家，如德國(guó)、日本和臺(tái)灣地區(qū)，通常將建工優(yōu)先權(quán)視為一種法定抵押權(quán)。德國(guó)《民法典》第648條第1款規(guī)定，工程承攬人有權(quán)請(qǐng)求在定作人的建筑用地上設(shè)立“保全抵押”，以擔(dān)保工程款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，該抵押以登記于土地登記簿為成立要件。日本民法典第303條、第327條賦予承包人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)工程的“先取特權(quán)”，即對(duì)工程完成后的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)。臺(tái)灣地區(qū)“民法”第513條規(guī)定，工程承攬人有法定抵押權(quán)，但須登記后才生效。這些規(guī)定體現(xiàn)了與建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)類(lèi)似的制度，即都要求以物為擔(dān)保，通常要求公開(kāi)登記。相比之下，中國(guó)現(xiàn)行法律并未規(guī)定登記要件，因此外界認(rèn)為缺乏讓第三人（如抵押權(quán)人）知情的機(jī)制。

在英美法系國(guó)家，類(lèi)似的保障主要通過(guò)機(jī)械工留置權(quán)（mechanic’s lien）等制度實(shí)現(xiàn)。在美國(guó)各州，施工承包人與分包商可以在項(xiàng)目所在地進(jìn)行留置權(quán)登記，對(duì)項(xiàng)目土地或房屋設(shè)定“優(yōu)先留置權(quán)”。這些留置權(quán)通常通過(guò)通知和登記程序產(chǎn)生，一旦工程完工或支付糾紛，即可對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行留置拍賣(mài)。美國(guó)司法實(shí)踐上，工程款債權(quán)人通過(guò)對(duì)工程留置權(quán)的拍賣(mài)，可在所得款項(xiàng)中優(yōu)先清償。至于該權(quán)利是否可隨債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话阋暩髦莘ǘāＴS多州法律承認(rèn)債權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及留置權(quán)隨之轉(zhuǎn)移，但也有嚴(yán)格通知原業(yè)主或登記制度的要求。英國(guó)也有類(lèi)似建筑留置的傳統(tǒng)（Lien on goods），但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)規(guī)定較少，更依賴(lài)合同擔(dān)保或信托模式。

縱觀各國(guó)，共同特點(diǎn)是給予施工方對(duì)工程或土地的某種優(yōu)先受償?shù)匚唬⑼ㄟ^(guò)登記程序確保各方知情。德國(guó)和日本強(qiáng)調(diào)登記（如德國(guó)需登記保全抵押，日本需登記工程預(yù)算金額）；中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也需登記抵押。中國(guó)若采納方案一，可參考德國(guó)、日本經(jīng)驗(yàn)，引入類(lèi)似的登記制度。例如，設(shè)立“優(yōu)先權(quán)預(yù)告登記”，承包人可于工程開(kāi)工后登記預(yù)計(jì)工程款金額和優(yōu)先權(quán)行使期限，抵押人在登記抵押時(shí)應(yīng)被告知該預(yù)告登記。若未辦理預(yù)告登記，則優(yōu)先權(quán)僅對(duì)普通債權(quán)有效，劣后于已登記的抵押權(quán)。如此既可保持對(duì)工人工資保障的初衷，又能增強(qiáng)抵押權(quán)人的信息對(duì)稱(chēng)，有效平衡利益沖突。

06.

實(shí)務(wù)建議：盡調(diào)、合同與風(fēng)險(xiǎn)控制

面對(duì)上述爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)參與主體和司法機(jī)關(guān)需要積極采取應(yīng)對(duì)措施，以降低法律不確定性的負(fù)面影響，保障交易安全。我們從交易前、中、后各環(huán)節(jié)提出以下建議。

（一）交易前：盡職調(diào)查與合同設(shè)計(jì)

?全面盡職調(diào)查：受讓人應(yīng)將項(xiàng)目所在地的司法環(huán)境納入盡調(diào)重點(diǎn)。一方面核查基本債權(quán)狀況：確認(rèn)施工合同的合法性、工程竣工驗(yàn)收與價(jià)款結(jié)算情況、工程款數(shù)額及支付依據(jù)等；另一方面重點(diǎn)調(diào)查是否存在登記的抵押權(quán)、司法查封、法院保全以及符合條件的商品房消費(fèi)者等權(quán)利負(fù)擔(dān)。特別要預(yù)判當(dāng)?shù)胤ㄔ簩?duì)優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓的裁判態(tài)度，如同一地區(qū)先前案例的傾向。基于此進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，合理定價(jià)。謹(jǐn)防因欠缺調(diào)查導(dǎo)致債權(quán)價(jià)值評(píng)估偏差。

?明確轉(zhuǎn)讓范圍條款：在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中應(yīng)采取窮盡式列舉，將標(biāo)的范圍涵蓋主債權(quán)及所有附屬?gòu)臋?quán)利，特別明確寫(xiě)明“包括本次工程款債權(quán)所附的優(yōu)先受償權(quán)”。這一約定直接援引《民法典》第547條的法理，為后續(xù)權(quán)利主張?zhí)峁┖贤罁?jù)。

?陳述保證與補(bǔ)救機(jī)制：建立嚴(yán)密的保證與賠償體系。轉(zhuǎn)讓人應(yīng)保證該工程款債權(quán)及優(yōu)先權(quán)合法有效、尚在行權(quán)期內(nèi)且未因任何原因消滅；如存在抵押登記、查封等權(quán)利負(fù)擔(dān)亦應(yīng)準(zhǔn)確披露。若轉(zhuǎn)讓人違反保證，合同應(yīng)規(guī)定全面的賠償責(zé)任，包括返還本金、支付利息及受讓人為實(shí)現(xiàn)權(quán)利支出的全部合理費(fèi)用。此外，可設(shè)置對(duì)價(jià)調(diào)整機(jī)制，一旦法院認(rèn)定優(yōu)先權(quán)不能跟隨轉(zhuǎn)讓?zhuān)茏屓丝梢蠓颠€部分價(jià)款或調(diào)低對(duì)價(jià)。這一風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)設(shè)計(jì)可將法律不確定性轉(zhuǎn)化為明確的經(jīng)濟(jì)后果，減輕受讓人損失。

?操作細(xì)節(jié)約定：細(xì)化債權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序安排。建議合同中約定債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知的具體內(nèi)容和送達(dá)方式，確保向發(fā)包人送達(dá)的通知明確載明優(yōu)先受償權(quán)已隨債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。同時(shí)約定雙方在后續(xù)訴訟中的協(xié)同義務(wù)，如設(shè)立共同訴訟機(jī)制，明確轉(zhuǎn)讓人在需要時(shí)積極配合訴訟，以提高訴訟效率。

（二）交易中：權(quán)利行使與訴訟策略

在債權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，受讓人需主動(dòng)行使權(quán)利并準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)可能的異議。

?共同訴訟主體安排：為規(guī)避發(fā)包人可能提出的主體資格抗辯，受讓人與轉(zhuǎn)讓人可選擇作為共同原告提起訴訟。這種做法既尊重合同相對(duì)性原則，又完整展示轉(zhuǎn)讓鏈條，有助于法官全面審查優(yōu)先權(quán)的演變過(guò)程和主張基礎(chǔ)。合同前述的配合義務(wù)約定將是實(shí)施此策略的關(guān)鍵保證。

?系統(tǒng)化法律論證：在訴訟中應(yīng)構(gòu)建多層次的論證體系。首先，從法理層面強(qiáng)調(diào)優(yōu)先權(quán)的擔(dān)保物權(quán)屬性，援引《民法典》第547條說(shuō)明從權(quán)利跟隨主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的合法性；其次，援引最高院和當(dāng)?shù)馗咴旱闹С职咐撟C司法實(shí)踐的趨勢(shì)；最后，結(jié)合交易和社會(huì)價(jià)值，論述讓建工優(yōu)先權(quán)可轉(zhuǎn)讓通過(guò)活躍債權(quán)市場(chǎng)反而更有利于實(shí)現(xiàn)保障工人利益的立法目的。總體目標(biāo)是使法官?gòu)臋?quán)利的實(shí)質(zhì)效果和立法初衷出發(fā)進(jìn)行判斷，而非拘泥于合同字面主體身份。

?精心組織證據(jù)：證據(jù)鏈的完整性決定訴訟成敗。受讓人應(yīng)準(zhǔn)備好完整的權(quán)利來(lái)源證據(jù)，包括施工合同、竣工驗(yàn)收合格文件、債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（明確約定優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)⒃犊顟{證等，確保各證據(jù)環(huán)環(huán)相扣。同時(shí)，應(yīng)保留程序合規(guī)證據(jù)：如債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知及其送達(dá)憑證（包括附有優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容的通知文本及回執(zhí)），必要時(shí)可采取公證送達(dá)以增強(qiáng)證據(jù)力。尤其要重點(diǎn)準(zhǔn)備優(yōu)先權(quán)存續(xù)期內(nèi)的證據(jù)，如提供工程結(jié)算單據(jù)、受理訴訟通知等，證明優(yōu)先權(quán)尚在有效期內(nèi)。只有憑借嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖C據(jù)體系，受讓人才能在司法實(shí)踐中應(yīng)對(duì)發(fā)包人、抵押權(quán)人或其他權(quán)利人可能提出的各種異議，將合同約定的權(quán)利轉(zhuǎn)化為司法判決的執(zhí)行力。

（三）司法救濟(jì)與風(fēng)險(xiǎn)控制

?行使執(zhí)行異議權(quán)：在實(shí)施方案一的框架下，如果發(fā)包人或其他受償人提請(qǐng)對(duì)工程產(chǎn)權(quán)拍賣(mài)、抵押物執(zhí)行等，承包人或受讓人仍可依據(jù)其優(yōu)先權(quán)提出執(zhí)行異議。在實(shí)際操作中，承包人可要求法院在拍賣(mài)前通知其參加，依法行使優(yōu)先受償權(quán)。對(duì)于抵押權(quán)人而言，可通過(guò)第三人撤銷(xiāo)訴訟等手段維護(hù)利益，如認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為規(guī)避法定優(yōu)先權(quán)、損害抵押權(quán)等，可在特定情況下提起第三人撤銷(xiāo)之訴。

?加強(qiáng)市場(chǎng)與制度建設(shè)：可以考慮借鑒德國(guó)、日本的登記制度，引入優(yōu)先權(quán)預(yù)告登記或類(lèi)似機(jī)制，使抵押權(quán)人和其他債權(quán)人能夠在融資階段就知曉承包人的優(yōu)先權(quán)情況，平衡各方權(quán)益。

（四）各方參與者的責(zé)任與對(duì)策

?對(duì)債權(quán)受讓人：受讓人應(yīng)將司法環(huán)境預(yù)判作為盡調(diào)核心環(huán)節(jié)，深入研究項(xiàng)目所在地法院的裁判傾向和地方指導(dǎo)意見(jiàn)，并據(jù)此進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。在合同中應(yīng)明確約定優(yōu)先受償權(quán)隨同轉(zhuǎn)讓?zhuān)O(shè)置強(qiáng)有力的陳述保證條款、對(duì)價(jià)調(diào)整機(jī)制和賠償條款，為權(quán)利爭(zhēng)議預(yù)留充分的救濟(jì)途徑。如條件允許，可考慮要求原承包人設(shè)立預(yù)告登記或提供額外擔(dān)保，進(jìn)一步控制風(fēng)險(xiǎn)。

?對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓人（施工企業(yè)）：施工企業(yè)應(yīng)秉持誠(chéng)信原則，全面、準(zhǔn)確地披露優(yōu)先受償權(quán)的真實(shí)情況，包括權(quán)利是否符合法定存續(xù)期限、是否存在抵押、查封或其他權(quán)利限制等信息。同時(shí)，在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，可主動(dòng)接受相應(yīng)的保證及賠償責(zé)任。通過(guò)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和積極協(xié)作，不僅可提高談判地位、獲得更合理的轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)，更可構(gòu)建良好的市場(chǎng)信譽(yù)，為未來(lái)融資創(chuàng)造便利。

結(jié)論

建工優(yōu)先權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題關(guān)乎民法典合同編與物權(quán)編的銜接，也直接影響施工領(lǐng)域的融資環(huán)境和勞動(dòng)者權(quán)益保障。通過(guò)上述分析我們可以看到，從法理上講，建工優(yōu)先權(quán)作為附屬于工程款債權(quán)的法定擔(dān)保物權(quán)，具有顯著的從屬性，應(yīng)當(dāng)隨主債權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。允許其跟隨轉(zhuǎn)讓?zhuān)兄趯?shí)現(xiàn)立法意旨，即盤(pán)活施工企業(yè)資產(chǎn)、保障農(nóng)民工工資。然而，實(shí)踐中的司法不統(tǒng)一已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)造成沖擊，各方權(quán)益難以同時(shí)兼顧。安全可行的思路是，若采取方案一，必須建立嚴(yán)格的事前披露、風(fēng)險(xiǎn)控制和事后救濟(jì)體系；若采取方案二，也應(yīng)考慮給予受讓人或原承包人其他合理的保障措施（如適當(dāng)延長(zhǎng)權(quán)利行使期限等），以緩和市場(chǎng)沖擊。綜合比較，筆者傾向支持建工優(yōu)先權(quán)跟隨工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)饕碛墒潜Ｕ衔餀?quán)流通性?xún)?yōu)于對(duì)制度目的的擔(dān)憂(yōu)。在現(xiàn)行立法框架下，更務(wù)實(shí)的做法是明確建工優(yōu)先權(quán)可以跟隨工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑤o以完善的登記與執(zhí)行規(guī)定，以求法理邏輯與社會(huì)效果的銜接統(tǒng)一。

作者簡(jiǎn)介

徐梅桂

合伙人

廣州辦公室

業(yè)務(wù)領(lǐng)域:并購(gòu)與重組、房地產(chǎn)與建筑工程民商事訴訟

黃成軍

廣州辦公室

業(yè)務(wù)領(lǐng)域:并購(gòu)與重組、房地產(chǎn)與建筑工程民商事訴訟

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“金誠(chéng)同達(dá)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 觀點(diǎn) | 建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)轉(zhuǎn)讓后優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題評(píng)析