作者：rating狗

YY去年對寶龍的跟蹤報告曾指出，寶龍在2022年面臨集中到期大考（2022年有80億元人民幣+7億美元+10億港元債券行權或到期）。2022年以來，寶龍如同其他高收益民企，接連遭遇銷售額腰斬、資本市場融資受阻等困境，而年報顯示21年末非受限貨幣資金/短期債務比僅有0.88，出現資金缺口。寶龍于上半年勉力還債后，今年6-12月還有45.15億元境內債（含ABS）+6億美元境外債面臨行權或到期，折合人民幣約85億元。集中兌付壓力下不容喘息。

由于公司的銷售承壓，而債務已猶如“懸頂之劍”，80余億元REITS發行失效后，寶龍拿出了新的融資及償債計劃：1）出售寫字樓和長期出租公寓（價值150-200億元）；2）抵押39個購物商場和酒店（價值200-250億元），因此本文主要關注三方面基本面，作為公司短期流動性的支撐點：01 商業項目去化情況；02 新一線及二線城市在售住宅項目可貢獻的回款；03 商業項目資產質量及抵押空間。

01 寶龍位于新一線/二線城市（長三角的南京、寧波、溫州、無錫，以及中部的武漢）的在售項目，在完全去化的理想情況下，后續可回流資金約**億元，實際可回流資金仍取決于銷售復蘇情況

02 去年下半年公司整體去化率降至40.7%，其中商業去化率低至32%，從22年至今銷售額滑坡來看，目前實際去化預計更嚴重。因此，“寶龍預期今年能從寫字樓和長期出租公寓（價值150-200億元）的銷售中獲得**-**億元”可能仍為高估，我們的預期可再打個折扣。

03 投資物業和酒店賬面上還有約***億元的抵押空間。但當前環境下，金融機構在選擇資產和發放貸款時可能會更加謹慎。而從資產質量角度來看，寶龍的商場和酒店布局偏下沉，多布局一二線城市非核區域，以及下沉至三線及區縣，而且近年來商場平均收益呈下滑趨勢，盈利能力有所削弱，加上疫情反復使得商場和酒店經營承壓，商場和酒店資產整體質量一般。

綜上分析，公司銷售回款******下半年集團層面到期債務，商業資產出售在當前環境下********，短期償債來源取決于********進度，再融資與下半年債務到期，是一場與時間的賽跑。

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原標題： YY | 寶龍地產跟蹤：與債務到期賽跑