金融審判研究院 
最及時(shí)的信用債違約訊息，最犀利的債務(wù)危機(jī)剖析
作者：初明峰、劉磊、鄭夢(mèng)圓
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
編者按
被執(zhí)行人與房產(chǎn)公司簽訂《預(yù)售合同》并預(yù)告登記，執(zhí)行申請(qǐng)人對(duì)預(yù)售合同項(xiàng)下房產(chǎn)可采取預(yù)查封措施，關(guān)于預(yù)查封的法律效力，預(yù)查封期間合同雙方是否有權(quán)解除合同，合同被解除后對(duì)預(yù)查封效力的影響如何？本文結(jié)合判例予以梳理，詳見實(shí)務(wù)分析。
裁判概述
申請(qǐng)執(zhí)行人有權(quán)申請(qǐng)法院對(duì)被執(zhí)行人購買的房屋進(jìn)行預(yù)查封，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制被執(zhí)行人與開發(fā)商行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪。商品房預(yù)售合同解除后，預(yù)查封對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商應(yīng)向被執(zhí)行人退還的購房款，執(zhí)行申請(qǐng)人可申請(qǐng)執(zhí)行該款項(xiàng)。申請(qǐng)執(zhí)行人不得在對(duì)該房屋采取執(zhí)行措施，開發(fā)商對(duì)此享有足以阻卻執(zhí)行的實(shí)體權(quán)益。
案情摘要
1. 2016年10月24日，何燕與愷泰房地產(chǎn)公司簽訂《預(yù)售合同》，購買愷泰房地產(chǎn)公司所開發(fā)的案涉房屋并支付完畢全部購房款，雙方也辦理了預(yù)告登記但尚未辦理過戶登記。
2. 后德輔管理公司依據(jù)對(duì)被執(zhí)行人何燕的生效仲裁裁決，申請(qǐng)法院對(duì)上述房屋強(qiáng)制執(zhí)行。
3. 愷泰房地產(chǎn)公司與何燕簽訂《商品房預(yù)售合同解除合同協(xié)議》協(xié)議解除后，向法院提出執(zhí)行異議。執(zhí)行法院支持案外人愷泰房地產(chǎn)公司的異議請(qǐng)求，并裁定中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。
4. 申請(qǐng)執(zhí)行人德輔管理公司向法院提起執(zhí)行異議之訴，一審法院判許可對(duì)案涉房屋的執(zhí)行，二審法院改判駁回德輔管理公司的訴訟請(qǐng)求。德輔管理公司的再審申請(qǐng)亦被駁回。
爭(zhēng)議焦點(diǎn)
愷泰房地產(chǎn)公司對(duì)案涉房屋享有的權(quán)利是否足以排除執(zhí)行？
法院認(rèn)為
……
根據(jù)案涉商品房預(yù)售合同的約定，何燕與愷泰公司在合同登記備案后，可以協(xié)議解除該合同。人民法院查封的效力是限制被執(zhí)行人處分其財(cái)產(chǎn)。何燕尚未取得案涉房屋所有權(quán)，其與愷泰公司簽訂《解除合同協(xié)議》，不屬于處分財(cái)產(chǎn)的行為。因此，在法律沒有明確規(guī)定的情形下，預(yù)查封的效力不能及于限制何燕與愷泰公司行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人基于真實(shí)意思表示而解除合同的合同權(quán)利不應(yīng)因交易標(biāo)的被預(yù)查封而被剝奪。同時(shí)，根據(jù)《解除合同協(xié)議》的約定，商品房預(yù)售合同解除后，愷泰公司向何燕退還已付購房款。此時(shí)，預(yù)查封對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)閻鹛┕緫?yīng)向何燕退還的購房款，德輔公司可申請(qǐng)執(zhí)行該款項(xiàng)。
案例索引
（2020）最高法民申2441號(hào)
相關(guān)法條
《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》
十五、下列房屋雖未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記，人民法院也可以進(jìn)行預(yù)查封：
......
（三）被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或者商品房預(yù)告登記的房屋。
第十八條 被執(zhí)行人購買第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分價(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，但第三人依合同約定保留所有權(quán)，申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人書面同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
第三人依法解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許，已經(jīng)采取的查封、扣押、凍結(jié)措施應(yīng)當(dāng)解除，但人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，執(zhí)行被執(zhí)行人因支付價(jià)款而形成的對(duì)該第三人的債權(quán)。
第十九條 被執(zhí)行人購買需要辦理過戶登記的第三人的財(cái)產(chǎn)，已經(jīng)支付部分或者全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，但申請(qǐng)執(zhí)行人已向第三人支付剩余價(jià)款或者第三人同意剩余價(jià)款從該財(cái)產(chǎn)變價(jià)款中優(yōu)先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)。
實(shí)務(wù)分析
對(duì)于預(yù)查封情形下，被執(zhí)行人和開發(fā)商間的合同解除權(quán)是否受到限制，實(shí)務(wù)中法院有不同理解。本文援引判例明確：被執(zhí)行人解除與房產(chǎn)開發(fā)商之間簽訂的購房合同，其行為并不是處分財(cái)產(chǎn)的行為，在法律沒有明確規(guī)定的情況下預(yù)查封不能對(duì)被執(zhí)行人行使解除權(quán)構(gòu)成限制。
同時(shí)本文援引判例認(rèn)為，預(yù)查封情形下購房合同被解除的，申請(qǐng)執(zhí)行人可向法院請(qǐng)求將預(yù)查封的對(duì)象轉(zhuǎn)換為房產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)向被執(zhí)行人返還的購房款。筆者認(rèn)為此操作有利于有效控制被執(zhí)行人濫用解除權(quán)規(guī)避預(yù)查封，同時(shí)也符合預(yù)查封制度的設(shè)計(jì)本意。筆者贊同，特此推薦。
另外，預(yù)查封情形下購房合同被解除后，預(yù)查封效力是否自然及于購房款的返還？實(shí)務(wù)中還存在一定爭(zhēng)議。此情形下如果房產(chǎn)開發(fā)商不經(jīng)法院許可將解除合同后的已交購房款項(xiàng)直接返還被執(zhí)行人，存在一定法律風(fēng)險(xiǎn)，此情形下建議房產(chǎn)開發(fā)商返還被執(zhí)行人已交購房款項(xiàng)時(shí)應(yīng)征求法院的書面同意。一孔之見。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 最高院：預(yù)查封不能限制購房合同解除，效力可及于解除后的返還款！
