西政財富 
最及時的信用債違約訊息，最犀利的債務危機剖析
作者：西政財富
來源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
產權分散、停車費低、供需不均、空置率高等是困擾停車行業的主要問題，如何合理盤活停車位并通過融資等方式找回現金流也一直是被開發商忽視的問題。盡管如此，市面上的一些資金機構卻始終對停車位的融資趨之若鶩，目前一些開發商也積極嘗試著通過讓與擔保模式轉讓停車場（大宗資產轉讓），亦或通過金交所停車場相關融資產品取得融資后為土地前融提供補充資金。除此之外，亦有大量長期資本、智慧停車服務商瞄準國內停車場行業的投資和運營機會。
對此，我們結合近期合作操辦的停車場融資等項目就停車場融資做相關介紹與業務操作說明，以供同業人士參考。
一、停車場產業基金投資
不同于傳統的短期投資思維，產業基金投資看重停車場的現金流情況及未來經營收益，以長期投資+運營的思維進行產業投資。其基本操作要求如下：
（一）開發商資質
主要看重車位未來現金流及地段、位置及未來成長空間等。
（二）車位要求
原則上須為一二線城市車位，對于人防車位等無產權的車位，亦可通過收購車位租賃權方式提供融資。
（三）業態類型
商業、辦公、醫院、體育場館、公共場所等配套車位。
（四）規模要求
一般歸集200個車位以上，若單體項目無法滿足車位數量要求，可進行若干項目的車位歸集組合。
（五）投資方式
可收購產權、長期或中短期租賃方式收購車位收益權或收購經營權：
1.產權收購
可直接收購車位權或收購股權。通過收購產權或項目公司股權取得停車場所有權，以產權或股權方式收購單個停車場項目或包含多個項目的投資組合。
2.長期或中短期租賃
（1）長期租賃：通過10-20年的長期租賃獲得長期經營權，并投入資金對停車場進行包括燈光、墻面、智能停車引導系統、自動收費系統等升級改造，并進行專業化經營和管理。
租金收入可通過固定租金模式，每年或幾年支付；或進行收益分成以及固定租金+收益分成等；
（2）中短期租賃：通過3-10年的中短期租賃獲得經營權，派駐團隊對停車場進行經營和物業管理，到期移交給業主，并根據約定，可配合業主為消費客戶提供停車優惠服務。
3.經營權轉讓—運營—移交
接管并同時獲得停車場項目30-40年經營權，經營期限結束后，將項目移交回業主方。
4.建造—運營—移交
按照項目需求及業主要求，投資建設停車項目，并獲得項目相應年限經營權，到期后將項目移交給業主。
（六）支付方式
支付方式根據車位的現金流情況以雙方協議約定可支付固定收益、收益分成或固定租金+收益分成等方式：
1.對于已經有現金流的車位，可根據現金測算一次性支付5年、10年或20年未來收入，具體根據雙方溝通確定；
2.對于新建車位亦可進行投資，支付方式需根據停車場的經營情況按進度付款。
在我們財富中心以往的合作案例介紹中，越來越多的地產上游企業，包括智能停車服務商、總包單位、代建單位、材料供應商、包銷單位等選擇直接作為投資方認購地產企業或其合作機構發行的融資產品的份額，并通過這種方式提前鎖定智能停車服務、總包施工、材料供應等合作業務，由此曲線提供前融資金。
目前亦有一些交易所推出了金交所收益權轉讓的產品，并允許產權清晰的住宅區車位收益權作為融資標的。由于金交所通常沒有配套的產品募集能力。因此，對于開發商而言，交易所僅為當前放款通道緊缺的情況下（其業務的合規性不予評判），產品備案發行的通道，實際仍舊需開發商自行籌措資金。但是，對于有優質的募集團隊或渠道的開發商而言，在當前形勢下，停車位收益權金交所產品不乏為融資渠道的重要補充。
除此之外，市面上亦有一些資金從事停車位包銷融資、停車位融資租賃等方式的融資業務。
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原標題： 被開發商忽視的停車場融資方案
