自國(guó)家對(duì)金融政策調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)及中小企業(yè)融資又一次站在風(fēng)口浪尖上，中小企業(yè)融資難已經(jīng)不是剛剛發(fā)生的問(wèn)題，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)一要面臨融資難的問(wèn)題，同時(shí)由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的特殊性，即項(xiàng)目公司經(jīng)營(yíng)模式，又面臨集團(tuán)投資征收利息納稅造成的成本增加，所以，既要考慮融資的可行性，又要考慮融資的成本。所以，對(duì)于集團(tuán)化企業(yè)來(lái)說(shuō)，統(tǒng)借統(tǒng)還的政策利用、注冊(cè)資本及資本弱化以及利息費(fèi)用控制就成為資金成本控制的重點(diǎn)。

統(tǒng)借統(tǒng)貸是指公司集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略背景下，為了提高集團(tuán)公司信貸資金管理水平，實(shí)施“集團(tuán)公司統(tǒng)一融資，所屬企業(yè)申請(qǐng)使用”的資金管理模式，以改變?cè)瓕?shí)行的“集團(tuán)擔(dān)保，各自貸款”模式帶來(lái)的種種弊端，即集團(tuán)公司統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，所屬企業(yè)按一定的程序申請(qǐng)使用，并按同期銀行貸款利率將利息支付給集團(tuán)公司，由集團(tuán)公司統(tǒng)一與金融機(jī)構(gòu)結(jié)算的資金集中管控模式。同時(shí)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)也對(duì)統(tǒng)借統(tǒng)還的模式進(jìn)行了明確：

1.企業(yè)集團(tuán)或者企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，將所借資金分撥給下屬單位（包括獨(dú)立核算單位和非獨(dú)立核算單位，下同），并向下屬單位收取用于歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買方本息的業(yè)務(wù)。

2.企業(yè)集團(tuán)向金融機(jī)構(gòu)借款或?qū)ν獍l(fā)行債券取得資金后，由集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司與企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位簽訂統(tǒng)借統(tǒng)還貸款合同并分撥資金，并向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取本息，再轉(zhuǎn)付企業(yè)集團(tuán)，由企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一歸還金融機(jī)構(gòu)或債券購(gòu)買方的業(yè)務(wù)。

指企業(yè)和企業(yè)的投資者為了最大化自身利益或其它目的，在融資和投資方式的選擇上，降低股本的比重，提高貸款的比重而造成的企業(yè)負(fù)債與所有者權(quán)益的比率超過(guò)一定限額的現(xiàn)象。通常權(quán)益資本與債務(wù)比超過(guò)1：1即為資本弱化。

營(yíng)業(yè)稅時(shí)代，依據(jù)財(cái)稅字[2000]7號(hào) 《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于非金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》第二條規(guī)定，統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對(duì)其向下屬單位收取的利息全額征收營(yíng)業(yè)稅。 

營(yíng)改增后按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件3.營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定，統(tǒng)借統(tǒng)還業(yè)務(wù)中，企業(yè)集團(tuán)或企業(yè)集團(tuán)中的核心企業(yè)以及集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司按不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團(tuán)或者集團(tuán)內(nèi)下屬單位收取的利息免征增值稅。

統(tǒng)借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機(jī)構(gòu)借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應(yīng)全額繳納增值稅。

所得稅對(duì)于集團(tuán)化融資的實(shí)際影響主要來(lái)自于資本弱化的影響，依據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)而發(fā)生的利息支出，不得在稅前扣除。同時(shí)依據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]121號(hào)）第一條規(guī)定：在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過(guò)以下規(guī)定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規(guī)定計(jì)算的部分，準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。企業(yè)實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：金融企業(yè)為5：1；其他企業(yè)為2：1。第二條規(guī)定：企業(yè)如果能夠按照稅法及其實(shí)施條例的有關(guān)規(guī)定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨(dú)立交易原則的；或者該企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)不高于境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內(nèi)關(guān)聯(lián)方的利息支出，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)準(zhǔn)予扣除。

集團(tuán)化企業(yè)根據(jù)國(guó)家工商總局98年《企業(yè)集團(tuán)登記管理暫行規(guī)定》，應(yīng)當(dāng)具有下列條件：

① 集團(tuán)母公司注冊(cè)資本在5000萬(wàn)元人民幣以上，至少擁有5家子公司；

②母子公司注冊(cè)資本總和在1億元人民幣以上；

③ 集團(tuán)成員單位均具有法人資格。

最明顯特征集團(tuán)企業(yè)應(yīng)該具有《企業(yè)集團(tuán)登記證》：

很多情況下，多數(shù)財(cái)務(wù)或投融資人員將公司及其多個(gè)全資子公司合稱為集團(tuán)，在實(shí)操中由于大家對(duì)于集團(tuán)公司認(rèn)知的參差不齊，在能夠承擔(dān)最壞結(jié)果，即認(rèn)繳相關(guān)稅費(fèi)的前提下，不妨與稅務(wù)等相關(guān)部門溝通，在計(jì)算相關(guān)成本與資金占用的比較下，決定是否按照此標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行納稅。

統(tǒng)借統(tǒng)還的政策按照《36號(hào)文》附件三將其劃分兩種類型 ：

1、集團(tuán)或集團(tuán)內(nèi)核心企業(yè)作為統(tǒng)借方；

2、集團(tuán)所屬財(cái)務(wù)公司作為統(tǒng)借方。

政策的適用對(duì)象不僅僅是企業(yè)集團(tuán)本部，核心企業(yè)或者財(cái)務(wù)公司為主體作為統(tǒng)借方也同樣適用，此標(biāo)準(zhǔn)的試行廣泛存在于各上市公司、500強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)公司中，既降低自身的財(cái)務(wù)成本，也拓寬了經(jīng)營(yíng)范圍，甚至部分拿到金融牌照。

國(guó)務(wù)院《注冊(cè)資本登記制度改革方案》實(shí)施后，注冊(cè)資本由實(shí)繳制改為認(rèn)繳制，自2014年1月1日起，工商部門對(duì)新設(shè)立的企業(yè)實(shí)行注冊(cè)資本認(rèn)繳制，同時(shí)，對(duì)于驗(yàn)資環(huán)節(jié)的要求不再嚴(yán)格，企業(yè)可視自身的需要設(shè)定注冊(cè)資本，受此影響，注冊(cè)資本達(dá)數(shù)億的公司層出不窮，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2009〕312號(hào)）的規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應(yīng)繳資本額的，該企業(yè)對(duì)外借款所發(fā)生的利息，相當(dāng)于投資者實(shí)繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應(yīng)繳資本額的差額應(yīng)計(jì)付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應(yīng)由企業(yè)投資者負(fù)擔(dān)，不得在計(jì)算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

綜上，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)視自身企業(yè)規(guī)模、涉及項(xiàng)目總投及資金來(lái)源渠道等情況，在注冊(cè)資本、融資模式及資金成本的控制上，從一開(kāi)始就做好相應(yīng)規(guī)劃。

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原標(biāo)題： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之關(guān)聯(lián)方借款的財(cái)稅處理技巧