作者：炸天團(tuán)

來(lái)源：地產(chǎn)大爆炸（ID：dichandabaozha）

試問(wèn)全國(guó)哪個(gè)城市的樓市，歷經(jīng)多輪調(diào)控依然堅(jiān)挺，大熱的新一線城市杭州肯定榜上有名。

自年初以來(lái)，杭州樓市已下了三場(chǎng)“冰雨”：

1月出臺(tái)的新政，包括落戶未滿5年限購(gòu)一套、人才購(gòu)房追溯三年無(wú)房等；3月發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》；7月上旬出來(lái)個(gè)“共產(chǎn)房”的政策。

結(jié)果呢？杭州樓市依然高燒難退，越調(diào)越熱，越熱越調(diào)。

最新出爐的數(shù)據(jù)——6月杭州二手住房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)8.6%，排全國(guó)第七。

成交量方面——179789套，這是杭州樓市今年上半年交出的“成績(jī)單”，僅半年，新房與二手房整體交易量已達(dá)到去年一整年的7成。

最近住建部已經(jīng)約談了5個(gè)重點(diǎn)城市，再不下猛藥見(jiàn)成效，杭州很有可能成為下一個(gè)。

壓力見(jiàn)頂下，又一杭州土拍新政因運(yùn)而生，其背后頒布的邏輯，是為了降溫樓市，還是另有目的？

7月30號(hào)凌晨，杭州發(fā)布第二批宅地集中出讓公告，同時(shí)，報(bào)名方式、競(jìng)價(jià)規(guī)則、配建模式全部進(jìn)行調(diào)整，對(duì)比第一批集中供地公告來(lái)說(shuō)，完全換了一種新玩法。

先審核開(kāi)發(fā)商資格，收繳競(jìng)買保證金，然后由開(kāi)發(fā)商提交品質(zhì)方案，政府打分后再競(jìng)地價(jià)。

10塊競(jìng)品質(zhì)的地塊，需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，再進(jìn)行品質(zhì)核驗(yàn)，然后才能現(xiàn)房銷售。

之前開(kāi)發(fā)商拍地只需要繳納5000萬(wàn)勾地金，改革后拍地需要繳納起拍價(jià)20%保證金，成本大大增加。

4、取消競(jìng)自持！

競(jìng)自持政策壽終正寢，改革后，達(dá)封頂價(jià)后開(kāi)始競(jìng)政策性租賃住房面積，建成后無(wú)償交給政府。

5、封頂溢價(jià)率降了！

封頂溢價(jià)率由之前的30%降低為20%，高價(jià)地必然大大減少。

其中最引人注目的，莫過(guò)于此次的“競(jìng)品質(zhì)”新政。

這些年監(jiān)管對(duì)開(kāi)發(fā)和銷售的管控可謂拿捏得死死的，特別是如今的土拍政策，又是限售價(jià)又是競(jìng)地價(jià)，留給開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間越來(lái)越小。

既然利潤(rùn)率和杠桿率（由于三道紅線的限制）都做不大，因此，開(kāi)發(fā)商幾乎已經(jīng)被逼進(jìn)了一個(gè)角落，形勢(shì)逼人強(qiáng)，局面迫使他們走高周轉(zhuǎn)的路子，認(rèn)真磨產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商，越來(lái)越少。

再差的樓，擱現(xiàn)在，開(kāi)盤3個(gè)月也賣光了。

杭州政府顯然嗅到了其中的惡臭味，趕在第二次土拍前，他們把“競(jìng)品質(zhì)”政策搬上臺(tái)面，企圖扭轉(zhuǎn)這個(gè)現(xiàn)狀。

不管房企多么有錢，大規(guī)模還是小而美，但只要你產(chǎn)品力不行、品質(zhì)不行，從一開(kāi)始就沒(méi)有上牌桌的資格。

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有人可能會(huì)疑問(wèn)，品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)該如何量化呢？

各個(gè)城市樓市發(fā)展因地制宜，標(biāo)準(zhǔn)各不相同，以北京為例，今年5月已完成首輪競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)投報(bào)（高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案），其制定的建筑品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)（總分100分）如下：

綠色建筑（總分18分）、裝配式建筑（總分20分）、超低能耗建筑（總分20分）、健康建筑（總分6分）、宜居技術(shù)應(yīng)用（總分16分）、及管理模式（總分20分）。

從以上大大小小的數(shù)十項(xiàng)細(xì)則來(lái)看，仔細(xì)觀察可以歸納出幾個(gè)關(guān)鍵詞——“綠色”、“超低能耗”、“健康”。

比如大家都熟知的朗詩(shī)、金茂、當(dāng)代等這類型的房企，他們都是以綠色概念、科技環(huán)保為主要標(biāo)榜，其在綠色科技地產(chǎn)板塊積累了相對(duì)豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，技術(shù)上也代表了行業(yè)最高水平。

在未來(lái)土拍新政下，這些高品質(zhì)就成為標(biāo)配，而這些房企很可能成為土拍里的領(lǐng)跑者，也成為其他房子優(yōu)先考慮合作的對(duì)象。

那這次的新政，真的能一下子扭轉(zhuǎn)樓市每況越下的質(zhì)量問(wèn)題呢？炸天團(tuán)表示懷疑。

歷來(lái)高周轉(zhuǎn)是沒(méi)有好產(chǎn)品的，好產(chǎn)品都是一針一線磨出來(lái)的東西，設(shè)計(jì)圖紙的精算、建材的選擇、建設(shè)的進(jìn)度……都得延長(zhǎng)，成本肯定是會(huì)攀升。

而如今，在限地價(jià)限房?jī)r(jià)的前提下，杭州相關(guān)部門還對(duì)品質(zhì)有要求，這不是要求地產(chǎn)商戴著鐐銬跳舞嘛？

當(dāng)下住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的普遍玩法都是降標(biāo)降配、捆綁銷售賺利潤(rùn)，很多房企都冒著僥幸心理，摳摳搜搜過(guò)日子，降品質(zhì)控成本。

而“競(jìng)品質(zhì)”要求的“現(xiàn)房銷售”和“品質(zhì)評(píng)分”，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金及開(kāi)發(fā)要求更高，一些實(shí)力不雄厚、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足的中小房企將失去拿地資格，中小型房企在杭將更難生存。

因此，適合這次“競(jìng)品質(zhì)”玩法的玩家還是以國(guó)企央企等重大房企為主，品牌影響越大的越不會(huì)或越不愿犧牲自己的形象而減損品質(zhì)。

同等品質(zhì)和成本下，更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合水平，這一點(diǎn)對(duì)保利、綠城等國(guó)企，以及融創(chuàng)、萬(wàn)科、仁恒等品質(zhì)大房企來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一個(gè)大利好。

其次，公告中提到的“10塊競(jìng)品質(zhì)的地塊需現(xiàn)房銷售”這一條也引起了炸天團(tuán)的注意。

想進(jìn)場(chǎng)的房企必須對(duì)自有資金實(shí)力有清晰認(rèn)知，即使是能夠拿到很好融資利率的央企國(guó)企，可能也會(huì)有點(diǎn)吃不消，部分民企可能會(huì)受到非常大的影響。

杭州政府的意圖很明顯，把拍地的決賽圈縮到最小，并告誡所有開(kāi)發(fā)商：

拿地，一定要把賬算清楚。

作為“現(xiàn)房銷售”組合拳，取消勾地模式，也是政府對(duì)競(jìng)選門檻的一再加碼。

一旦市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)冷，免不了會(huì)有更多高價(jià)拿地房企效仿，因此勾地模式不僅沒(méi)有稀釋開(kāi)發(fā)商的購(gòu)買力，反而拉了一波土拍熱度，起到了反效果。

從先競(jìng)品質(zhì)再競(jìng)地價(jià)，到試驗(yàn)性質(zhì)的“現(xiàn)房銷售”，再是取消勾地和降低封頂溢價(jià)率，杭州政府一直在嘗試?yán)谕恋厥袌?chǎng)平穩(wěn)回落的最優(yōu)解。

回歸當(dāng)下，杭州樓市面臨著一個(gè)很棘手的問(wèn)題——

供地越來(lái)越少。

首批集中供地57宗，第二批集中供地僅31宗（其中10宗競(jìng)品質(zhì)地塊還是現(xiàn)貨銷售，最塊也等到2023年才入市），據(jù)傳聞第三批集中供地出讓或在2022年1月。

這意味著，未來(lái)一段時(shí)間，杭州新房斷供在所難免，緊張的新房房源反之又會(huì)推高二手房?jī)r(jià)格，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的初衷完全背離。

要解決前者，杭州還需要的是更大力度的調(diào)控和決心。

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從北京最早提出并推行的“競(jìng)品質(zhì)”模式的土拍規(guī)則，到杭州、南京、西安等城市紛紛效仿，據(jù)悉本月蘇州、成都等也已發(fā)文，落實(shí)住宅品質(zhì)限定要求，這股“競(jìng)品質(zhì)”模式在全國(guó)已經(jīng)蔚然成風(fēng)。

目前市場(chǎng)上，不缺購(gòu)房者，也不缺有錢人，缺的是好房子。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 集中土拍開(kāi)始打補(bǔ)丁了