作者：好貓

來(lái)源：好貓財(cái)經(jīng)（ID：haomaocaijing）

作為第一家發(fā)布2020年年報(bào)的千億A股房企，招商蛇口罕見披露了表外負(fù)債：

未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目有息負(fù)債288億元，其中公司提供擔(dān)保對(duì)應(yīng)融資27.87億元；

并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目合作方股東投入凈額 303.08 億元，其中股權(quán)出資 338.54 億元；

參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目合作方股東投入凈額 818.96 億元，其中股權(quán)出資 555.35 億元。

只有第二點(diǎn)能在招商蛇口的資產(chǎn)負(fù)債表中體現(xiàn)，并表項(xiàng)目合作方投入體現(xiàn)為“少數(shù)股東權(quán)益”，部分投入體現(xiàn)為“其他應(yīng)付款”。

從2019年開始，招商蛇口少數(shù)股東權(quán)益激增，2020年底已高達(dá)1520億元，占總權(quán)益的60%左右。

這個(gè)結(jié)果大部分來(lái)自于巨量土地產(chǎn)權(quán)落地，招商蛇口在深圳前海的土地與深圳市政府談判落定，雙方成立合資公司共同開發(fā)。

未并表項(xiàng)目是“明股實(shí)債”高發(fā)區(qū)。

因此第一點(diǎn)和第三點(diǎn)應(yīng)該結(jié)合起來(lái)看，未并表項(xiàng)目合作方股東股權(quán)出資555.35億元，招商蛇口出資對(duì)應(yīng)資產(chǎn)負(fù)債表中“長(zhǎng)期股權(quán)投資”401.2億元。

表外項(xiàng)目有息負(fù)債288億元，招商蛇口擔(dān)保融資27.87億元，理論上這部分負(fù)債應(yīng)該計(jì)入招商蛇口負(fù)債中。

由于招商蛇口沒有公布合作方為有息負(fù)債的擔(dān)保額，因此并不能準(zhǔn)確計(jì)算招商蛇口所需承擔(dān)的表外有息負(fù)債。

整體來(lái)看表外項(xiàng)目，有息負(fù)債288億元，合作方股東投入凈額818.96億元，如果不考慮其中部分股東投入為有息負(fù)債，那招商蛇口參與的表外項(xiàng)目總資產(chǎn)將超過千億。

這其中財(cái)務(wù)騰挪的空間巨大。

去年8月開始，監(jiān)管部門開始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“三道紅線”負(fù)債管理的試點(diǎn)，最開始為12家房企，后來(lái)逐漸擴(kuò)圍到前20強(qiáng)房企，以及部分前20強(qiáng)至前30強(qiáng)房企。

根據(jù)監(jiān)管要求，招商蛇口公布了截至2020年底的“三道紅線”指標(biāo)：

剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率58.84%；凈負(fù)債率28.81%；現(xiàn)金短債比1.23。

從2017年開始，招商蛇口憑借深圳房?jī)r(jià)暴漲、出售項(xiàng)目、以及永續(xù)債、少數(shù)股東權(quán)益增長(zhǎng)，將凈負(fù)債率從60%降至目前水平。

2020年上半年，招商蛇口營(yíng)業(yè)收入243.2億元，歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)僅9.1億元，同比暴跌81.35%。

到年底時(shí)能夠扭轉(zhuǎn)乾坤，依賴于深圳。

上半年的時(shí)候，招商蛇口來(lái)自深圳區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入占總收入比例為15.49%，到了年底，來(lái)自深圳區(qū)域的營(yíng)業(yè)收入占比已上升至21.56%。

同時(shí)還要考慮到，深圳區(qū)域的業(yè)務(wù)毛利率高達(dá)37.42%，接近第二名毛利率的兩倍，是最低毛利率地區(qū)的四倍。

招商蛇口在深圳區(qū)域?qū)崿F(xiàn)了152億元的毛利潤(rùn)，而整個(gè)招商蛇口的銷售、財(cái)務(wù)、管理費(fèi)用總計(jì)約72億元，歸屬于上市公司的扣非經(jīng)常性損益凈利潤(rùn)僅為90.8億元。

一句話解釋，深圳一個(gè)城市，養(yǎng)活了號(hào)稱布局了70多個(gè)城市的招商蛇口。

小股東持有招商蛇口的僅存念想，是其超過40%的分紅率，招商局集團(tuán)持有招商蛇口約63%的股份。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 房企年報(bào)開始披露表外負(fù)債