作者：藍(lán)胖子

來源：ABS視界(ID:ABS-ABN)

今天刷了一下孔雀開屏，發(fā)現(xiàn)一單CMBN項(xiàng)目——山東高速青島產(chǎn)業(yè)投資有限公司 2021年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)，采用了單SPV結(jié)構(gòu)，據(jù)小編查閱，應(yīng)該是銀行間市場(chǎng)首只公募單SPV結(jié)構(gòu)的CMBN項(xiàng)目，意義非凡（銀行間市場(chǎng)曾于2020年8月定向發(fā)行“20陽(yáng)光城ABN002”）。關(guān)于CMBS交易結(jié)構(gòu)的演進(jìn)，小編之前在《從1.0到4.0：CMBS交易結(jié)構(gòu)的歷史變遷》進(jìn)行過梳理，感興趣的再回顧一下，今天我們來看看這只單SPV的CMBN項(xiàng)目。

發(fā)行規(guī)模7.01億元，其中優(yōu)先級(jí)票據(jù)規(guī)模7億元，每半年還本付息，次級(jí)票據(jù)0.01億元，到期一次性還本付息。

發(fā)行期限18年，每三年末附票面利率調(diào)整選擇權(quán)、投資人回售選擇權(quán)和發(fā)起機(jī)構(gòu)贖回選擇權(quán)。

基礎(chǔ)資產(chǎn)為委托人青島產(chǎn)投公司享有的因委托人與借款人佳維萬(wàn)通簽署《借款合同》而產(chǎn)生的債權(quán)。法律意見書對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的合規(guī)性論證如下：

基礎(chǔ)資產(chǎn)及其運(yùn)營(yíng)的合法合規(guī)性根據(jù)交易文件規(guī)定，基礎(chǔ)資產(chǎn)系指由“委托人”為設(shè)立信托而根據(jù)《信托合同》信托予受托人的、委托人根據(jù)《借款協(xié)議》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓與確認(rèn)協(xié)議》享有的標(biāo)的債權(quán)及與該債權(quán)相關(guān)的一切附屬權(quán)利（如有）。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》的規(guī)定，法人之間、其他組織之間以及它們相互之間為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)需要訂立的民間借貸合同不存在《民法典》約定的無效事由，出借人資金來源合法且不存在《民間借貸司法解釋》第13條情形的前提下，合法有效。具體到本項(xiàng)目，根據(jù)青島產(chǎn)投公司針對(duì)本項(xiàng)目出具的確認(rèn)函，青島產(chǎn)投公司確認(rèn)其在《借款協(xié)議》協(xié)議項(xiàng)下用于發(fā)放借款的資金系其所有或者擁有支配權(quán)的自有資金，不存在轉(zhuǎn)貸安排；青島產(chǎn)投公司及佳維萬(wàn)通確認(rèn)《借款協(xié)議》協(xié)議項(xiàng)下股東借款系單筆、偶發(fā)的業(yè)務(wù)安排，相應(yīng)款項(xiàng)用于佳維萬(wàn)通日常經(jīng)營(yíng)及業(yè)務(wù)發(fā)展，且佳維萬(wàn)通確認(rèn)其未將借款用于任何違法犯罪活動(dòng)。此外，根據(jù)《借款協(xié)議》約定借款利率未超過《民間借貸司法解釋》所規(guī)定的利率上限，不存在利息無效的情形據(jù)此，基于對(duì)《借款協(xié)議》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓與確認(rèn)協(xié)議》的審閱，在《借款協(xié)議》《債權(quán)轉(zhuǎn)讓與確認(rèn)協(xié)議》于本項(xiàng)目設(shè)立之前經(jīng)各當(dāng)事方的合法、有效簽署且青島產(chǎn)投公司已根據(jù)《借款協(xié)議》的約定向佳維萬(wàn)通按時(shí)足額發(fā)放借款的前提下，標(biāo)的債權(quán)合法有效。

標(biāo)的物業(yè)收益法評(píng)估總價(jià)107,015.00萬(wàn)元；比較法評(píng)估總價(jià)126,741.00萬(wàn)元，評(píng)估總價(jià)116,900.00萬(wàn)元，收益法和比較法占比均為50%。

項(xiàng)目采用了凈收入入池。凈現(xiàn)金流量=現(xiàn)金流入（經(jīng)營(yíng)租賃收入、物業(yè)管理收入、車位、水電費(fèi)、廣告）-現(xiàn)金流出（經(jīng)營(yíng)成本、稅金及附加、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用）

CMBS要求：根據(jù)交易培訓(xùn)資料，標(biāo)的物業(yè)現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先級(jí)證券的覆蓋情況計(jì)劃管理人可自行選擇采用以下兩種方式之一進(jìn)行相應(yīng)的覆蓋測(cè)算∶

1.采用標(biāo)的物業(yè)凈現(xiàn)金流（EBITDA）測(cè)算

（1）標(biāo)的物業(yè)位于一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)各期EBITDA應(yīng)可覆蓋當(dāng)期優(yōu)先級(jí)利息。

（2）標(biāo)的物業(yè)位于非一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)各期EBITDA應(yīng)可覆蓋當(dāng)期優(yōu)先級(jí)本息。

（3）一、二線和非一、二線物業(yè)均入池，且以一、二線物業(yè)為主的，按照第（1）款要求測(cè)算優(yōu)先級(jí)利息覆蓋倍數(shù)。

物業(yè)剛開業(yè)仍處于運(yùn)營(yíng)爬升期的，爬升期內(nèi)可由資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)提供運(yùn)營(yíng)支持，但標(biāo)的物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入仍然應(yīng)當(dāng)作為主要的償債來源。

2.采用標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算，專項(xiàng)計(jì)劃期限不超過12年

（1）標(biāo)的物業(yè)位于一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入能夠覆蓋優(yōu)先級(jí)利息。

（2）標(biāo)的物業(yè)位于非一二線城市的，標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入能夠覆蓋優(yōu)先級(jí)本息。采用標(biāo)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算的，標(biāo)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、費(fèi)用、稅金及其他支出應(yīng)由資質(zhì)優(yōu)良的主體承擔(dān)或提供資金安排。

現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)：設(shè)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)票面利率為3.50%，在每個(gè)兌付日，物業(yè)資產(chǎn)預(yù)測(cè)運(yùn)營(yíng)凈收入對(duì)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)本息及相關(guān)費(fèi)用的覆蓋倍數(shù)為1.0111-2.8258倍之間。

1. 青島產(chǎn)投公司（作為委托人和發(fā)起機(jī)構(gòu)）與佳維萬(wàn)通（作為借款人和資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)）簽署《借款合同》，佳維萬(wàn)通按照《借款合同》約定向青島產(chǎn)投公司還本付息。佳維萬(wàn)通還款來源為運(yùn)營(yíng)上實(shí)中心T8寫字樓而取得的租金收入和其他合法收入（包括但不限于停車場(chǎng)收入、物業(yè)管理收入、廣告及其他合法收入）。

2.根據(jù)青島產(chǎn)投公司、佳維萬(wàn)通與山東信托（作為受托人、受托機(jī)構(gòu)和特定目的載體管理機(jī)構(gòu)）簽署的《債權(quán)轉(zhuǎn)讓和確認(rèn)協(xié)議》，根據(jù)青島產(chǎn)投公司與山東信托簽署的《信托合同》的約定，青島產(chǎn)投公司將其合法持有的股東借款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)委托給受托人山東信托設(shè)立“山東高速青島產(chǎn)業(yè)投資有限公司2021年度第一期資產(chǎn)支持票據(jù)信托”。

3.資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)與受托人簽署《資產(chǎn)服務(wù)協(xié)議》，約定由資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)提供與基礎(chǔ)資產(chǎn)及其回收和催收有關(guān)的管理服務(wù)及其他服務(wù)。

4.差額支付承諾人出具《差額支付承諾函》，承諾對(duì)信托資金不足以支付相應(yīng)的稅收、信托費(fèi)用、優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)的各期預(yù)期收益和未償本金余額的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)及回售和贖回承諾人未按照《回售和贖回承諾函》的約定履行回售和贖回義務(wù)時(shí)，對(duì)本期資產(chǎn)支持票據(jù)的優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)的回售和/或贖回價(jià)款的差額部分承擔(dān)補(bǔ)足義務(wù)。

5.回售承諾人與受托人簽署《回售和贖回承諾函》，承諾在每個(gè)回售承諾人劃款日，承擔(dān)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持票據(jù)份額的回售義務(wù)。

6.資金保管機(jī)構(gòu)與山東信托簽署《資金保管合同》，山東信托委托資金保管機(jī)構(gòu)提供資金保管服務(wù)。

7.資產(chǎn)支持票據(jù)信托成立之日起【45】個(gè)工作日內(nèi)，抵押人應(yīng)至抵押財(cái)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)辦理抵押物上原抵押的解除，并協(xié)助抵押權(quán)人辦理抵押登記手續(xù)。

8.出質(zhì)人應(yīng)當(dāng)按照質(zhì)權(quán)人的要求提供辦理應(yīng)收賬款質(zhì)押登記所需的文件、信息，協(xié)助質(zhì)權(quán)人在信托生效日起【45】個(gè)工作日內(nèi)按照相關(guān)法律、法規(guī)在中國(guó)人民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)完成質(zhì)押物的質(zhì)押登記手續(xù)

根據(jù)募集說明書，銷售機(jī)構(gòu)可以將回售登記期內(nèi)選擇回售并登記的資產(chǎn)支持票據(jù)協(xié)助再銷售。這個(gè)安排類似于CMBS的轉(zhuǎn)售機(jī)制，成功轉(zhuǎn)售項(xiàng)目如“華夏資本-優(yōu)鉞-景瑞三全公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”。

1、內(nèi)部增信：優(yōu)先/次級(jí)增信、現(xiàn)金流超額覆蓋、信用觸發(fā)機(jī)制（加速清償事件、違約事件）

2、外部增信：

（1）差額支付承諾：山東高速簽署《差額支付承諾函》，作為差額支付承諾人。

（2）回售和贖回承諾：青島產(chǎn)投公司簽署《回售和贖回承諾函》，在優(yōu)先級(jí)票據(jù)持有人提出回售申請(qǐng)后，接受優(yōu)先級(jí)票據(jù)持有人申請(qǐng)回售的優(yōu)先級(jí)票據(jù)份額。

標(biāo)的物業(yè)估值11.69億元，對(duì)應(yīng)優(yōu)先級(jí)票據(jù)的抵押率為59.88%。抵押登記手續(xù)于本期票據(jù)繳款日后的45個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。

佳維萬(wàn)通將運(yùn)營(yíng)上實(shí)中心T8寫字樓及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)取得的一切租金收入及其他合法收入以及佳維萬(wàn)通發(fā)展有限公司有權(quán)收取的其他與物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入相關(guān)的款項(xiàng)，質(zhì)押給資產(chǎn)支持票據(jù)信托，為本期票據(jù)兌付提供質(zhì)押擔(dān)保，質(zhì)押登記手續(xù)于本期票據(jù)繳款日后的45個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。（抵質(zhì)押均在資產(chǎn)支持票據(jù)信托成立之后的約定時(shí)間內(nèi)完成，時(shí)間相對(duì)寬松）

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： 首只公募單SPV結(jié)構(gòu)CMBN即將到來